STJ define regras para Airbnb em condomínios residenciais e traz cautela ao mercado imobiliário
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) adicionou novas nuances ao debate sobre a permissão de locações por temporada, como as realizadas via Airbnb, em condomínios residenciais no Brasil. A medida, que visa uniformizar entendimentos sobre o tema, gera expectativas e apreensões tanto para proprietários quanto para administradores de condomínios, que buscam clareza sobre as normas que regem o uso dos imóveis.
O crescimento expressivo de plataformas de hospedagem por temporada transformou significativamente o setor imobiliário, oferecendo flexibilidade e novas oportunidades de rentabilização para donos de imóveis. Contudo, essa expansão também intensificou conflitos em condomínios, levantando questões sobre segurança, o fluxo constante de pessoas e a manutenção da finalidade dos empreendimentos. Esses pontos têm sido frequentemente discutidos em assembleias e instâncias judiciais.
O que o STJ decidiu sobre locações por aplicativo?
Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ analisou um caso específico de uma proprietária que alugava seu apartamento por curtos períodos através de uma plataforma digital. O condomínio contestou a prática, alegando que ela se assemelhava a uma atividade de hospedagem, sem a devida autorização dos demais condôminos. A Corte manteve a restrição imposta em instâncias inferiores, entendendo que a exploração econômica frequente e a alta rotatividade de hóspedes poderiam impactar a rotina condominial.
O ponto central da decisão foi que a controvérsia não reside unicamente no uso do aplicativo, mas sim na maneira como o imóvel é explorado e nos efeitos dessa exploração para a coletividade. A manutenção da destinação residencial do condomínio, conforme estabelecido no Código Civil, foi um dos pilares da argumentação.
Convenção condominial e a destinação residencial
A destinação do condomínio, conforme estipulado em sua convenção, é um fator crucial. Quando um empreendimento é classificado como exclusivamente residencial, qualquer atividade que sugira uma mudança nessa finalidade pode demandar a aprovação da maioria dos condôminos, especificamente dois terços deles, segundo a legislação civil. Esse entendimento tem servido de base para a restrição de certas modalidades de aluguel de curta duração.
O Tema 1.443 e a busca por uniformidade jurídica
Apesar da decisão mencionada, o STJ decidiu submeter a questão ao rito dos recursos repetitivos, através do Tema 1.443. Este procedimento busca consolidar um entendimento uniforme da Justiça para casos que afetam um grande número de processos em todo o país. A discussão central agora é determinar se a mera previsão de destinação residencial na convenção condominial é suficiente para proibir locações por plataformas digitais, mesmo na ausência de uma proibição explícita.
A definição dessa tese terá um impacto direto e significativo em milhares de ações judiciais em andamento. Até que haja uma decisão final, muitos processos semelhantes permanecem suspensos, aguardando a orientação definitiva da Corte Superior. Especialistas indicam que o cenário jurídico atual impõe maior cautela a proprietários que utilizam plataformas como o Airbnb, especialmente em condomínios com regimentos internos rigorosos.
Impactos e o futuro da regulamentação
A decisão do STJ, ainda que provisória, sinaliza um ambiente jurídico mais cauteloso para quem opera aluguéis por temporada em condomínios. Síndicos e administradoras aguardam uma definição clara para poderem estabelecer normas que equilibrem o direito de propriedade com os interesses coletivos. Este debate reflete uma transformação mais ampla no uso de imóveis urbanos, desafiando o Judiciário a encontrar um ponto de equilíbrio entre a exploração econômica do patrimônio e a preservação da segurança, do sossego e da finalidade residencial dos edifícios.
Enquanto o STJ não firmar uma posição definitiva, a discussão continuará a mobilizar moradores, investidores, administradoras e especialistas do setor imobiliário em todo o território nacional, buscando conciliar inovações de mercado com a convivência condominial.