STJ expõe disfunção entre publicidade registral imobiliária e fiscal em julgamento sobre fraude tributária
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial 2.173.311/PE, evidenciou uma divisão entre dois regimes de publicidade: a registral imobiliária, baseada na matrícula e na confiança do terceiro, e a fiscal-administrativa da dívida ativa. Essa decisão levanta questionamentos sobre a segurança jurídica na aquisição de imóveis e a força da informação externa ao fólio real.
O caso analisado envolveu um adquirente que, em 2017, realizou todos os procedimentos usuais para a compra de um imóvel. Consultou a matrícula atualizada, obteve certidões relacionadas ao vendedor e não encontrou qualquer indício de constrição, indisponibilidade ou ônus fiscal registrado. Contudo, havia uma dívida tributária associada ao CNPJ da microempresa ou da atividade de empresário individual do vendedor, e não ao CPF deste, sem qualquer menção na matrícula do imóvel.
A Corte Superior reconheceu a fraude à execução com base no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), em sua redação após a Lei Complementar 118/05. O STJ utilizou como fundamento o fato de o crédito tributário ter sido inscrito em dívida ativa antes da alienação, somado à insuficiência de reserva patrimonial pelo devedor, o que gera presunção de fraude. Essa presunção é tratada como absoluta, a menos que o devedor tenha reservado bens ou rendas suficientes para o pagamento integral da dívida, tornando a boa-fé do adquirente irrelevante.
A decisão, embora tecnicamente alinhada à jurisprudência tributária tradicional, é apontada como insuficiente sob as óticas informacional e sistêmico-registral. Ela valoriza uma informação não integrada ao sistema registral imobiliário, enfraquecendo a confiança que a matrícula deveria conferir. O acórdão privilegia a proteção ao fisco, fazendo prevalecer a comunicação fiscal externa em detrimento da comunicação registral.
Essa situação gera reflexões sobre o antagonismo sistêmico, onde uma informação externa ao fólio real pode produzir efeitos dominiais contra terceiros adquirentes. A Lei 13.097/15, que visa a concentração dos atos na matrícula imobiliária, reforça a ideia de que situações jurídicas capazes de afetar direitos reais devem ser levadas à matrícula para serem oponíveis a terceiros. No entanto, a decisão do STJ parece deslocar a consulta para além do fólio real, exigindo que o adquirente reconstrua a vida fiscal e patrimonial do alienante.
Questões importantes permanecem sem resposta material. A regra da concentração da matrícula incide sobre a fraude à execução tributária? O artigo 185 do CTN é uma exceção à Lei 13.097/15? A inscrição em dívida ativa, sem averbação na matrícula, é comunicação suficiente para atingir um terceiro adquirente? A condição de empresário individual obriga o comprador a pesquisar o CNPJ empresarial, mesmo sem indícios na matrícula? A decisão parece tratar a boa-fé do adquirente como elemento subjetivo, ignorando a boa-fé informacional e a confiança legítima na comunicação oficial produzida pela matrícula.
O sistema registral imobiliário brasileiro, com base na matrícula, busca conferir cognoscibilidade e confiança aos negócios. A possibilidade de uma informação fiscal não integrada ao fólio real produzir efeitos contra terceiros diligentes atinge o núcleo da publicidade registral. Mecanismos como averbações de constrição, indisponibilidade ou notícia de execução existem para tornar a informação fiscal oponível no tráfego imobiliário. A ausência de sua utilização não deveria ser transferida integralmente ao terceiro adquirente.