Análise do REsp 2.173.311/PE. O artigo 185 do CTN x a lei 13.097/15
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 2.173.311/PE em maio de 2026, evidenciou uma tensão significativa entre a publicidade registral imobiliária e a publicidade fiscal-administrativa. A decisão girou em torno da aplicação do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), em sua redação dada pela LC 118/05, frente à Lei 13.097/15, que dispõe sobre a concentração dos atos na matrícula do imóvel. Em suma, a Corte Superior permitiu que uma dívida tributária, não registrada na matrícula do imóvel, gerasse a configuração de fraude à execução, tornando irrelevante a boa-fé do adquirente.
Este julgamento levanta importantes questionamentos sobre a confiança depositada no registro imobiliário e a forma como as informações fiscais se tornam oponíveis a terceiros no tráfego jurídico. A discussão central reside em saber se informações externas ao fólio real podem, de fato, produzir efeitos dominiais contra um adquirente diligente que consultou a matrícula e as certidões pertinentes.
A fratura entre regimes de publicidade
O cerne da decisão do STJ no REsp 2.173.311/PE reside na aparente cisão entre dois sistemas de publicidade: o registral imobiliário, que se baseia na matrícula e na confiança do terceiro adquirente, e o fiscal-administrativo, relacionado à dívida ativa tributária. O caso concreto envolveu um adquirente que, em 2017, realizou todos os procedimentos usuais para a compra de um imóvel. Consultou a matrícula atualizada, obteve certidões vinculadas ao CPF do vendedor e não encontrou qualquer indício de constrição, indisponibilidade ou ônus fiscal registrado no fólio real.
Contudo, existia uma dívida tributária vinculada ao CNPJ da microempresa ou da atividade de empresário individual do vendedor, mas sem qualquer menção na matrícula do imóvel. O STJ reconheceu a fraude à execução com base no artigo 185 do CTN, considerando que a inscrição em dívida ativa antes da alienação, somada à insuficiência de reserva patrimonial pelo devedor, gera presunção absoluta de fraude, salvo se bens suficientes fossem reservados para quitação da dívida.
A decisão do STJ, embora tecnicamente alinhada à jurisprudência tributária tradicional pós-LC 118/05, revela uma insuficiência sob a ótica informacional e sistêmico-registral, ao valorizar informação externa ao sistema registral imobiliário e enfraquecer a confiança na matrícula.
O impacto da decisão na confiança do registro imobiliário
A decisão do STJ traz uma tensão sistêmica para o tráfego imobiliário ao permitir que uma informação externa ao fólio real, como a dívida tributária inscrita em dívida ativa, mas não averbada na matrícula, produza efeitos contra terceiros. Isso enfraquece a confiança na matrícula imobiliária como principal fonte de informação sobre a situação jurídica de um imóvel.
Marcelo Salaroli de Oliveira conceitua publicidade como o ato de promover o conhecimento da situação jurídica dos imóveis, gerando uma presunção inatacável de conhecimento. No caso em questão, a matrícula estava formalmente “limpa”, sem ônus ou restrições impeditivas de alienação. A decisão, ao contrário, transforma a dívida ativa em um fator de risco extrarregistral, uma instabilidade dominial oculta, pois o adquirente não teve um caminho informacional razoável para detectar o risco pelo sistema registral.
A lei 13.097/15 e a concentração dos atos na matrícula
A Lei 13.097/15 foi criada justamente para reforçar a ideia de que situações jurídicas capazes de afetar direitos reais sobre imóveis devem ser levadas à matrícula para serem oponíveis a terceiros. Ela busca concentrar os atos relevantes na matrícula, aumentando a confiança no fólio real. No entanto, a decisão do STJ, ao privilegiar a proteção do fisco e uma comunicação fiscal externa à matrícula, parece contrapor esse princípio.
O acórdão não conheceu da matéria relativa à Lei 13.097/15 por ausência de prequestionamento, aplicando a Súmula 211/STJ. Isso significa que a controvérsia registral permaneceu sem um exame material de sua relação com o artigo 185 do CTN, mesmo após a alteração legislativa que visa a concentração dos atos na matrícula.
Dúvidas e reflexões para o futuro do tráfego imobiliário
A decisão do STJ suscita uma série de questionamentos cruciais para a segurança jurídica no mercado imobiliário:
- A regra da concentração da matrícula incide ou não sobre a fraude à execução tributária?
- O artigo 185 do CTN constitui exceção material à Lei 13.097/15?
- A inscrição em dívida ativa, sem averbação na matrícula, é comunicação suficiente para atingir terceiro adquirente de imóvel?
- A condição de empresário individual autoriza presumir que o comprador deveria pesquisar o CNPJ empresarial, mesmo quando a matrícula nada indicava?
- O adquirente terá de consultar todos os fiscos estaduais?
Essas perguntas indicam uma disfunção sistêmica onde a autoridade formal do precedente tributário prevalece, deixando sem exame material a incidência da concentração matricial. A boa-fé do adquirente, que deveria ser compreendida como confiança legítima na comunicação oficial produzida pela matrícula, parece ser tratada como um dado meramente subjetivo.
O sistema registral imobiliário brasileiro, com a Lei 13.097/15, tem reforçado mecanismos de concentração, cognoscibilidade e confiança. Se o Estado organiza esse sistema e atribui fé pública às certidões, não pode, em contrapartida, admitir que a informação decisiva estivesse em outro sistema sem conexão registral. A publicidade adequada para oponibilidade ao terceiro adquirente, no caso de imóvel, passa, obrigatoriamente, pela consulta à matrícula.