STJ facilita venda de imóveis em inventários com nova decisão sobre partilha desigual
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) promete simplificar a venda de imóveis em processos de inventário. Com o novo entendimento, acordos entre herdeiros maiores e capazes sobre a divisão desigual de bens, mesmo que com valores distintos, podem ser homologados pela Justiça, eliminando um antigo entrave que prolongava a conclusão de inventários por anos.
Essa mudança tende a acelerar significativamente negociações imobiliárias que antes ficavam paralisadas. O foco da análise judicial se desloca da equidade matemática da divisão para a validade da manifestação de vontade das partes, garantindo que o acordo seja livremente firmado e atenda às exigências legais.
O que muda com o novo entendimento do STJ?
Anteriormente, acordos que previam uma divisão desigual da herança frequentemente enfrentavam resistência judicial. Juízes avaliavam a equivalência dos quinhões (as partes dos bens), o que podia levar à rejeição de acordos e, consequentemente, ao prolongamento dos inventários. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), por exemplo, já havia rejeitado casos semelhantes, alegando que tal divisão poderia configurar renúncia parcial ou doação disfarçada.
Agora, o papel do juiz passa a ser o de verificar a legalidade do acordo e a autonomia da vontade dos herdeiros, e não mais o mérito econômico da partilha. Essa nova perspectiva, estabelecida pela Terceira Turma do STJ, serve como referência para casos ainda em andamento, prometendo maior agilidade em processos que antes se arrastavam por anos.
O fim do condomínio forçado e a agilidade nas transações
Enquanto o inventário não é finalizado, os imóveis herdados frequentemente entram em regime de condomínio forçado, onde todos os herdeiros se tornam coproprietários de uma fração do bem. Essa situação, embora comum, cria dificuldades práticas, pois qualquer decisão importante, como a venda ou reforma, exige a concordância de todos os envolvidos.
“O maior obstáculo para a venda de imóveis herdados sempre foi o condomínio forçado. Todos os herdeiros passam a ser donos de uma fração do imóvel, mas nenhuma decisão importante pode ser tomada sem a participação de todos”, explica Kevin de Sousa, especialista em direito imobiliário. Com a nova decisão, os herdeiros podem optar por uma divisão onde um deles fica com o imóvel e os demais recebem outros bens ou compensações financeiras, evitando a paralisação.
Autonomia familiar e benefícios para o mercado imobiliário
A decisão do STJ reforça a autonomia familiar ao permitir que os herdeiros estabeleçam acordos personalizados para a divisão do patrimônio. Isso pode ocorrer por diversas razões, como um herdeiro ter recebido auxílio financeiro em vida ou desejar permanecer no imóvel onde reside. Em vez de avaliações complexas para garantir a equivalência matemática, o foco se volta para a vontade das partes.
Rodrigo Barcellos, especialista em direito de família, comenta que o precedente “esclarece que a equivalência matemática absoluta nunca foi condição necessária para a homologação da partilha amigável”. Isso pode significar menos burocracia e a liberação de imóveis que estavam parados, facilitando sua reintegração ao mercado. Com a partilha registrada, o herdeiro que receber o imóvel integralmente poderá negociá-lo sem a dependência das assinaturas dos demais, tornando as transações mais simples e rápidas.
Segurança jurídica e redução de entraves
A regularização da matrícula do imóvel após a homologação da partilha e o registro no Cartório de Registro de Imóveis traz maior segurança jurídica para compradores e instituições financeiras. Isso evita a aplicação de descontos que frequentemente ocorriam em imóveis com inventário pendente, além de facilitar o acesso a financiamentos bancários.
Alex Araújo Terras Gonçalves, sócio-fundador do TGA Advogados, destaca que, com o registro da partilha concluído, o imóvel oferece mais garantias, o que é fundamental para a obtenção de crédito.
Considerações sobre impactos tributários e planejamento sucessório
Apesar da simplificação na partilha, a decisão do STJ não elimina a necessidade de análise dos efeitos tributários. Quando um herdeiro recebe uma parcela de valor superior sem compensação financeira equivalente, o Fisco pode interpretar a operação como doação, sujeita ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Luís Garcia, advogado tributarista, alerta que “o principal risco é que o Fisco entenda que houve uma doação disfarçada e cobre o imposto, acrescido de juros e multa”. Por isso, especialistas recomendam que a estrutura tributária da partilha seja avaliada em conjunto com o acordo entre os herdeiros. O planejamento sucessório em vida também se torna ainda mais relevante, permitindo que as famílias definam a distribuição de bens, reduzam conflitos e antecipem impactos tributários, evitando entraves futuros no inventário.