Decisão do STJ libera venda de imóveis em inventários com partilha desigual mediante acordo
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um novo entendimento que pode significativamente agilizar a venda de imóveis em processos de inventário. A Terceira Turma da corte decidiu que acordos entre herdeiros maiores e capazes, prevendo uma divisão desigual dos bens, podem ser homologados. Essa mudança visa destravar negociações imobiliárias que ficavam paralisadas por anos durante a tramitação judicial.
Vanessa de Jesus Pereira, advogada especializada em direito da família e sucessões do TGA Advogados, explicou que a principal alteração reside no papel do juiz. Anteriormente, a Justiça avaliava o equilíbrio matemático da partilha. Agora, o foco se desloca para verificar a validade e a livre manifestação de vontade das partes, garantindo que o acordo atenda às exigências legais.
“O papel do juiz passa a ser verificar a validade da manifestação de vontade das partes, e não o mérito econômico da divisão”, afirmou Pereira. Essa nova perspectiva elimina a necessidade de avaliações complexas e sucessivas alterações para garantir a equivalência matemática exata dos quinhões, conforme defendido por Rodrigo Barcellos, especialista em direito de família e sucessões.
O caso que originou o precedente envolveu dois irmãos que chegaram a um acordo para dividir uma herança de forma distinta da sucessão legal, com um deles recebendo uma parte maior. A primeira instância e o TJSP rejeitaram o acordo, considerando-o como possível renúncia parcial ou doação disfarçada. O recurso ao STJ sustentou que a legislação permite a divisão desigual com consenso.
Essa decisão se tornará referência para casos semelhantes, tendendo a reduzir um dos grandes entraves na negociação de imóveis herdados. A lentidão nos inventários frequentemente deixava propriedades – casas, apartamentos e imóveis comerciais – sem possibilidade de negociação por falta de permissão judicial.
Fim do condomínio forçado e maior autonomia familiar
Enquanto o inventário não é concluído, é comum que os herdeiros estabeleçam um condomínio forçado sobre o imóvel. Essa copropriedade, na prática, exige a assinatura de todos para qualquer decisão importante, como venda ou reforma. A dificuldade em localizar ou obter a concordância de todos os coproprietários paralisa as transações.
Kevin de Sousa, advogado especialista em direito imobiliário e integrante do Ibradim, descreve essa situação como um obstáculo significativo. “O maior obstáculo para a venda de imóveis herdados sempre foi o condomínio forçado. Todos os herdeiros passam a ser donos de uma fração do imóvel, mas nenhuma decisão importante pode ser tomada sem a participação de todos”, explicou.
A nova decisão do STJ propicia que os herdeiros definam quem ficará com o imóvel, compensando os demais com outros bens ou valores financeiros. Essa flexibilidade atende a diversas situações familiares, como irmãos que receberam adiantamentos em vida ou que desejam permanecer na residência.
“O precedente esclarece que a equivalência matemática absoluta nunca foi condição necessária para a homologação da partilha amigável. Isso evita avaliações complementares e sucessivas alterações apenas para reproduzir exatamente os percentuais previstos na lei”, destacou Barcellos.
Impacto direto no mercado imobiliário e segurança jurídica
A agilidade conferida pela decisão do STJ tem o potencial de reduzir o tempo em que imóveis ficam parados. Uma vez homologada a partilha e registrado o bem em nome de um único herdeiro, ele poderá negociá-lo livremente, sem a necessidade da anuência dos demais. Alex Araújo Terras Gonçalves, sócio-fundador do TGA Advogados, ressalta que a regularização da matrícula do imóvel também facilita o acesso a financiamentos bancários.
“Com o registro da partilha concluído, o imóvel oferece mais segurança jurídica para compradores e instituições financeiras, evitando os descontos normalmente aplicados a imóveis com inventário pendente”, disse Gonçalves, que também preside a comissão de direito imobiliário e condominial da OAB Butantã.
Questões tributárias e planejamento sucessório continuam relevantes
Apesar da liberação da partilha desigual, a análise dos efeitos tributários da operação permanece crucial. Luís Garcia, advogado tributarista e sócio do Tax Group, alerta para o risco de o Fisco interpretar a divisão como doação disfarçada, sujeitando a operação à cobrança de ITCMD com juros e multas.
“O principal risco é que o Fisco entenda que houve uma doação disfarçada e cobre o imposto, acrescido de juros e multa”, afirmou Garcia. Por isso, especialistas recomendam que a estrutura tributária da partilha seja avaliada em conjunto com o acordo entre os herdeiros.
Marco Allegro, sóvio do escritório ASC Law e integrante da Comissão de Planejamento Patrimonial da OAB, reforça a importância do planejamento sucessório em vida. Essa organização prévia permite definir a distribuição de bens, reduzir conflitos e antecipar impactos tributários, evitando entraves durante o inventário.
Em suma, a decisão do STJ amplia a autonomia familiar na divisão de patrimônio, prometendo reduzir o tempo em que imóveis permanecem parados em inventários, facilitando seu retorno ao mercado com maior segurança jurídica e agilidade.