Selic baixa popularizou os FIIs, mas deixou uma lição errada, diz professor da USP
O período de queda da taxa de juros básica da economia, a Selic, entre 2016 e 2020, foi um marco fundamental para a expansão dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil. Essa conjuntura, aliada ao avanço da educação financeira e à migração de investidores da renda fixa, transformou o mercado de FIIs, que deixou de ser um nicho para atingir mais de um milhão de cotistas. Contudo, especialistas apontam que esse crescimento acelerado trouxe distorções na percepção do investidor sobre a natureza desses ativos.
João da Rocha Lima, sócio-diretor do Grupo Unitas e da BR-Capital, destacou que os FIIs passaram a ser comercializados sob uma ótica financeira, quando, em sua visão, deveriam ser primordialmente compreendidos como investimentos do setor imobiliário. “O produto fundo imobiliário é um produto para investidor de imóvel. É um produto do mercado imobiliário, não é um produto do mercado financeiro. O não entendimento disso provoca uma série de distorções”, afirmou em um especial sobre a história da indústria.
A armadilha da comparação com a renda fixa
Segundo Rocha Lima, a redução da Selic incentivou o mercado a comparar os rendimentos dos FIIs diretamente com os retornos de títulos de renda fixa. Essa comparação, para o professor, distorce a real natureza do ativo imobiliário. A renda de FIIs passou a ser apresentada como uma taxa de juros mais elevada, o que impulsionou o crescimento pela busca por rendimentos em um cenário de juros baixos, e não necessariamente pela compreensão do imóvel como instrumento de poupança de longo prazo.
“A questão da educação para investir em fundos imobiliários é relevante, só que ela não aconteceu. Hoje você trata a cota de fundo imobiliário como trata um investimento financeiro, o que é muito ruim, porque a leitura fica distorcida”, lamentou. Ele aponta que a cota do fundo acaba sendo vista como um instrumento financeiro de curto prazo, desconsiderando a qualidade e o valor dos ativos imobiliários que compõem o portfólio.
O investidor tradicional e o patrimônio imobiliário
Rocha Lima observa que o grupo de investidores que enxerga o patrimônio imobiliário como uma forma de proteção ainda não migrou em massa para os fundos imobiliários. Famílias que tradicionalmente acumulam bens imóveis continuam, em muitos casos, preferindo investir diretamente em propriedades, mesmo diante das vantagens tributárias e operacionais que os FIIs oferecem.
O ciclo de expansão dos FIIs: de 2016 à pandemia
André Freitas, CEO da Hedge Investments, contextualiza que o ciclo de expansão dos FIIs antecedeu a forte queda da Selic iniciada em 2017. O ponto de inflexão do mercado, segundo ele, ocorreu em janeiro de 2016, em meio a um cenário de crise política e econômica. A recuperação, a partir dali, foi impulsionada pela mudança de percepção em relação à política fiscal e econômica do país após o impeachment, gerando maior confiança no mercado.
O Brasil encerrou 2018 com a Selic em 6,5% e inflação próxima da meta, um ambiente extremamente favorável para ativos de risco. “Imagina se a gente tivesse hoje uma Selic de 6,5% e uma inflação de 4%. Era o cenário que existia naquele momento”, disse Freitas. A redução dos juros, nesse período, impulsionou a demanda, elevou a liquidez e favoreceu novas ofertas públicas de FIIs.
O ano de 2019 foi apontado como o auge desse ciclo, com o IFIX subindo mais de 36% e diversos fundos negociando com ágio. A euforia de 2019, no entanto, foi interrompida pela pandemia de Covid-19, que gerou incertezas inéditas para o mercado imobiliário, como o fechamento de shoppings e o avanço do home office. Mesmo com a volatilidade, o período entre 2016 e o início de 2020 é considerado um dos ciclos mais importantes para a indústria de fundos imobiliários.
A história dos FIIs em debate
Esta discussão faz parte de uma série especial do Liga de FIIs, dedicada a revisitar os momentos cruciais na evolução do mercado brasileiro de fundos imobiliários. Gestores, investidores e pioneiros do setor compartilham suas visões sobre os marcos que consolidaram os FIIs como um dos principais veículos de investimento no país.