Queda da Selic popularizou FIIs, mas distorceu visão sobre investimentos imobiliários, aponta especialista da USP
O período de queda acentuada da taxa Selic, entre 2016 e 2020, foi um marco para a expansão dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. A combinação de juros baixos, avanço da educação financeira e a migração de investidores da renda fixa transformaram uma indústria antes restrita em um mercado com mais de um milhão de cotistas. Contudo, esse crescimento trouxe distorções na forma como o setor é visto por investidores, segundo analistas.
João da Rocha Lima, sócio-diretor do Grupo Unitas e da BR-Capital, aponta que os fundos imobiliários passaram a ser comercializados com uma lógica mais voltada ao mercado financeiro, quando, em sua visão, deveriam ser primariamente entendidos como um investimento imobiliário.
“O produto fundo imobiliário é um produto para investidor de imóvel. É um produto do mercado imobiliário, não é um produto do mercado financeiro. O não entendimento disso provoca uma série de distorções”, declarou.
Segundo Rocha Lima, a comparação direta dos rendimentos de FIIs com títulos de renda fixa, incentivada pela baixa Selic, criou uma interpretação que desvirtua a natureza fundamental do ativo. A popularização, em grande parte, ocorreu pela busca por renda em um cenário de juros reduzidos, e não necessariamente pela compreensão do imóvel como um instrumento de poupança de longo prazo.
“A questão da educação para investir em fundos imobiliários é relevante, só que ela não aconteceu. Hoje você trata a cota de fundo imobiliário como trata um investimento financeiro, o que é muito ruim, porque a leitura fica distorcida”, afirmou.
Ele ressalta que a cota do fundo acaba sendo analisada como um instrumento financeiro de curto prazo, quando deveria refletir a qualidade e o valor intrínseco dos ativos imobiliários que compõem o portfólio. Rocha Lima observa que famílias tradicionalmente focadas em acumular patrimônio imobiliário ainda não migraram massivamente para os fundos, mantendo a preferência por investimentos diretos em imóveis, apesar das vantagens tributárias e operacionais dos FIIs.
A trajetória de expansão dos fundos imobiliários
André Freitas, CEO da Hedge Investments, contextualiza que o ciclo de expansão dos FIIs começou antes mesmo da forte queda da Selic. O ponto mais baixo do mercado, segundo ele, ocorreu em janeiro de 2016, em meio a uma crise política e econômica. A partir daí, iniciou-se um movimento de alta impulsionado por uma mudança na percepção da política fiscal e econômica do país após o impeachment, gerando maior confiança no mercado.
O cenário de Selic a 6,5% e inflação próxima da meta ao final de 2018 foi extremamente favorável para ativos de risco, impulsionando a demanda por FIIs, aumentando a liquidez e favorecendo novas ofertas públicas. O ano de 2019 foi particularmente extraordinário, com o IFIX subindo mais de 36% e diversos fundos sendo negociados com ágio.
O ciclo eufórico foi interrompido pela pandemia de Covid-19, que gerou incertezas sem precedentes para o mercado imobiliário. O fechamento de shoppings, o avanço do home office e dúvidas sobre a ocupação de escritórios trouxeram forte volatilidade. Apesar disso, o período entre 2016 e o início de 2020 é considerado um dos ciclos mais importantes da indústria de FIIs, talvez o último grande mercado em alta (bull market) do setor.
A discussão sobre a evolução da indústria brasileira de fundos imobiliários integra uma série especial do Liga de FIIs. Gestores, investidores e pioneiros do setor revisitam os momentos chave que transformaram os FIIs em um dos principais veículos de investimento no mercado de capitais brasileiro.