Painel no ENIC 2026 debate a transição do funding imobiliário e o avanço do mercado de capitais
O esgotamento gradual da caderneta de poupança como principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário e a necessária transição para o mercado de capitais foram os temas centrais de um debate entre especialistas no segundo dia do ENIC 2026, em 20 de maio. O encontro, realizado na “Trilha: Negócios”, sob o título “Funding Imobiliário e o Novo SFH: Regras, recursos e execução”, propôs uma visão integrada do financiamento imobiliário no Brasil. O painel conectou o cenário de mercado às mudanças do novo SBPE/SFH e seus impactos sobre crédito, produção, vendas e risco.
Foram abordadas as recentes alterações nas regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o aumento no custo de captação para as incorporadoras e os entraves burocráticos e regulatórios que ainda limitam o pleno desenvolvimento da construção civil no país. A moderação ficou a cargo de Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP, que destacou o esforço conjunto de entidades como Secovi-SP, Abrainc e CBIC junto ao Banco Central e ao governo federal para modernizar o sistema.
Um futuro para o funding imobiliário
Ely Wertheim sinalizou a dificuldade da caderneta de poupança como um ativo com os dias contados, especialmente para os jovens. Contudo, ele afastou o temor de uma crise iminente no funding imobiliário, estimando que o modelo atual ainda funcione por cerca de 20 anos. Wertheim celebrou o fim da retenção de 20% do compulsório da poupança, permitindo que esses recursos sejam integralmente direcionados ao financiamento imobiliário, o que confere longevidade ao sistema de captação.
A escassez de captação líquida na poupança tem levado bancos a reajustarem suas estratégias. Felipe Pontual, diretor executivo da Abecip, apresentou dados que confirmam essa mudança. O funding livre para o setor produtivo registrou um salto expressivo de 66% no primeiro trimestre. “Os bancos fizeram uma decisão estratégica normal: usam o funding da poupança para financiar a pessoa física, num financiamento de longo prazo de 25 a 30 anos, e usam para financiar a incorporação o dinheiro livre de tesouraria, que é mais caro, mas é de curto prazo”, explicou Pontual.
Pontual reforçou que o mercado já se assemelha a modelos internacionais, com a poupança representando 28% do funding, ante 33% em abril de 2024. O FGTS mantém-se em torno de 26%, com crescimento notável de LCI, fundos imobiliários e CRI. “É um mercado sendo composto por funding bancário e mercado de capitais”, afirmou.
A perspectiva dos investidores institucionais
Carolina Avancini, sócia do BTG Pactual, trouxe a visão de grandes fundos e investidores institucionais. Ela observou que as incorporadoras, diante da escassez de recursos tradicionais, têm buscado cada vez mais alternativas no mercado financeiro. “Ao longo dos últimos anos, observamos as incorporadoras acessarem cada vez mais esse mercado via CRI, Fundos Imobiliários ou participação em equity. A LCI e o CRI combinados com os recursos de poupança têm sido o sistema híbrido que soluciona no longo prazo”, declarou.
Avancini, no entanto, alertou para as barreiras regionais. Fora de São Paulo, o acesso a financiamento por grandes fundos é limitado, devido à falta de transparência, governança e balanços auditados suficientes em muitas empresas.
Sobre o interesse dos fundos em financiar compradores da base da pirâmide, como no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), Carolina Avancini foi cautelosa. Ela acredita que o financiamento direto à pessoa física é difícil devido aos incentivos governamentais. No entanto, a entrada pode ocorrer através da carteira de pró-soluto, com captação e adiantamento de compra de terreno.
Desafios regulatórios e o cenário macroeconômico
Celso Petrucci, diretor de economia do Secovi-SP, relembrou crises superadas e defendeu a responsabilidade no acompanhamento das novas regras. “É um mercado maduro, mas que precisou passar por toda uma adaptação. Precisamos ser muito rigorosos para ver se [o novo modelo] está funcionando do jeito que o Banco Central se comprometeu”, declarou.
A falta de pessoal no Banco Central foi apontada como um entrave para a evolução sistêmica, especialmente no que se refere ao “block” de securitização imobiliária. Felipe Pontual lamentou que, apesar dos sistemas e registradoras estarem prontos, a aprovação do Banco Central depende de recursos humanos escassos no órgão. Celso Petrucci corroborou, mencionando o pedido de independência do BC para contratação de pessoal, citando que a perda anual de funcionários impede o avanço de projetos importantes.
No cenário macroeconômico, Felipe Pontual afirmou que o problema atual não é a falta de dinheiro, mas o seu preço. “A gente não tem problema de funding. Tem problema de preço. Funding tem abundante, tem muito investimento no país, a pessoa física descobriu o mercado de capitais. Bastaria algum tipo de horizonte de confiança mínima [nas contas públicas]”, avaliou.
Carolina Avancini destacou a entrada massiva de jovens investidores nos fundos imobiliários, diversificando o risco. No entanto, ela apontou a inflação de custos como uma vilã de curto prazo para as construtoras, com o concreto subindo 10-12%, o que pressiona margens e a viabilidade de entrega dos resultados.
Ely Wertheim finalizou o debate com um forte desabafo sobre a burocracia na ponta da produção, que prejudica o cronograma das empresas. A dificuldade em comprar terrenos, aprovar projetos e obter o Habite-se, muitas vezes sem infraestrutura básica como ligação de luz ou vistoria de bombeiros, foi ressaltada. Wertheim ponderou que, com taxas de juros menores, o desenvolvimento do país seria significativamente impulsionado pela agilidade nos processos.