A discussão sobre o futuro dos imóveis como ativo no Brasil tem sido dominada por conceitos modernos como tokenização, blockchain e ativos digitais. No entanto, uma questão fundamental permanece sem solução: a precificação precisa e em tempo real do estoque imobiliário do país. Essa inversão na abordagem impede o pleno desenvolvimento do setor, comparável a debater o pregão de uma bolsa sem preços definidos para seus papéis.
Para que o imóvel se consolide como um ativo financeiro, é crucial que ele adote características de mercados mais maduros, como preço dinâmico, liquidez e marcação a mercado. A aplicação dessa gramática financeira ao universo imobiliário, não como mera retórica, mas como infraestrutura, é o que verdadeiramente destrava seu potencial no Brasil. Atualmente, apesar de ser a principal forma de preservação e geração de valor para famílias e empresas, o setor imobiliário opera com baixa liquidez, onde transações se arrastam por meses e cada imóvel é tratado de forma singular e artesanal.
Os entraves históricos do mercado imobiliário
O setor imobiliário brasileiro ainda enfrenta desafios estruturais que o mercado financeiro superou há décadas. O primeiro deles é a falta de transparência de preço, onde a precificação ainda se baseia em anúncios em vez de transações reais. Em segundo lugar, a fragmentação documental é um obstáculo significativo, com cartórios, prefeituras, bancos, incorporadoras e seguradoras operando em silos com pouca interconexão.
O terceiro passivo é o alto custo de transação, agravado pelo retrabalho em cada operação. Somado a isso, e talvez o mais crítico, está a ausência de uma camada comum de confiança entre os agentes. Sem essa base, inovações ficam suspensas e promessas sofisticadas não conseguem escalar.
A precificação reativa e a falta de monitoramento
No mercado financeiro, ativos são precificados em segundos com base em dados auditáveis. No setor imobiliário, a análise de uma garantia ainda demanda vistorias, planilhas e laudos que rapidamente se tornam obsoletos. A consequência é que, ao revisitar um ativo anos depois, ele já se transformou, mas sem um histórico vivo ou monitoramento contínuo.
Em 2026, o mercado imobiliário ainda define preços por instinto e revisita garantias de forma reativa. Falta um histórico vivo e lastro contínuo, aspectos cruciais para a avaliação de garantias e a dinâmica de preços.
Soluções tecnológicas e a necessidade de integração
A boa notícia é que o ferramental para solucionar esses gargalos já existe. Modelos automatizados de avaliação, como AVMs e PTAMs, combinados com inteligência estatística e análise técnica, oferecem avaliações consistentes, rápidas e auditáveis, alinhadas às normas da ABNT. Tecnologias de registro distribuído podem representar direitos de forma rastreável e fracionada, enquanto bases de dados públicas conectadas formam um patrimônio coletivo.
O que falta no Brasil não é tecnologia, mas sim integração e infraestrutura. A discussão deve migrar de “quando tokenizaremos imóveis” para “como construir a camada de confiança necessária”. Sem preço auditável, documentação estruturada e interoperabilidade, qualquer token se torna uma promessa frágil.
Tokenizar antes de precificar é colocar a carruagem na frente dos cavalos e cobrar do investidor uma paciência que o mercado não tem.
Os benefícios de uma infraestrutura robusta
Uma infraestrutura mais robusta traz benefícios imediatos. Análises de crédito que levavam dias passam a ser feitas em minutos, e carteiras de garantia podem ser monitoradas continuamente, não apenas em momentos críticos. Ativos estruturados, como CRIs, deixam de ser baseados em promessas e passam a ter lastro em dados vivos.
O caminho para a maturidade do mercado
O avanço necessário é mais institucional do que tecnológico. São três frentes principais:
- Uma regulação que estimule e, em casos críticos, exija a interoperabilidade entre bases públicas e privadas.
- Padronização entre os agentes do mercado para que avaliação, registro e crédito utilizem a mesma linguagem.
- Maturidade no uso da tecnologia, aplicando IA, blockchain e tokenização para resolver problemas concretos de confiança e escala, em vez de usá-las como meras bandeiras de marketing.
O Brasil tem a oportunidade de pular etapas, construindo uma infraestrutura digital conectada e baseada em dados, articulando B3, registradores, Banco Central e os mercados de capitais e imobiliário. Isso requer alinhamento entre reguladores, instituições financeiras e empresas de tecnologia, reconhecendo que o gargalo reside na ausência de uma camada que promova a comunicação entre todos os agentes.
O imóvel se tornará um ativo líquido não por decreto ou hype, mas quando for, finalmente, legível. Preço dinâmico, velocidade de venda e marcação a mercado devem deixar de ser conceitos distantes e se tornar a prática cotidiana do mercado imobiliário. Ser legível, no Brasil de 2026, é uma escolha de infraestrutura, conforme aponta André Araújo, CEO da Real Price.