CNPJ para locadores será exigido em 2027
A obrigatoriedade de pessoas físicas que emitem documentos fiscais de consumo possuírem um CNPJ foi adiada para 1º de janeiro de 2027. A medida, que faz parte da reforma tributária, impacta diretamente proprietários de imóveis alugados, que poderão continuar utilizando o CPF como identificador fiscal até a nova data. Essa prorrogação foi definida pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança principal trazida pela reforma tributária é a implementação do IBS e da CBS, que substituem parcialmente o PIS e a Cofins e demandam a emissão de documentos fiscais eletrônicos. A prorrogação para a exigência do CNPJ tem um caráter operacional e não altera, por si só, a tributação vigente.
CNPJ será um cadastro, não uma nova empresa
Advogados tributaristas esclarecem que a inscrição no CNPJ para locadores servirá unicamente para fins de identificação e emissão fiscal. Diferentemente do que pode parecer, essa exigência não significa a abertura de uma nova empresa nem alterará a condição jurídica do locador, que permanecerá como pessoa física, a menos que opte por constituir uma estrutura empresarial específica. O número cadastral apenas permitirá a emissão da nota fiscal referente ao IBS e à CBS dentro do sistema eletrônico.
Carga tributária permanece a mesma para pessoa física
É importante notar que a abertura do CNPJ cadastral não resultará em redução de impostos para pessoas físicas. Proprietários de imóveis alugados continuarão sujeitos ao Imposto de Renda (IRPF) pela tabela progressiva, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Os novos tributos, IBS e CBS, incidem sobre a operação de consumo e, no contexto da locação, tendem a ser repassados ao inquilino, conforme previsto em contrato.
A diferença tributária surge para quem opta pela constituição de uma holding patrimonial. Nesses casos, a tributação passa a seguir regras empresariais, com alíquotas de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), podendo resultar em uma alíquota efetiva entre 9,5% e 12,7%. Para pessoas físicas, a soma de IRPF, IBS e CBS pode alcançar cerca de 30%, dependendo da alíquota.
Atenção aos contratos e plataformas de locação
Durante o ano de 2026, as pessoas físicas ainda terão a possibilidade de emitir documentos de teste, com destaque simbólico para as alíquotas-teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. A partir de 2027, o CNPJ será indispensável para a emissão de notas fiscais com os campos dos novos tributos devidamente preenchidos. Especialistas recomendam que locadores e inquilinos revisem os contratos de locação para incluir cláusulas que prevejam o repasse do IBS e da CBS, evitando assim potenciais conflitos futuros.
Para locações residenciais de curta duração, com prazos de até 90 dias, como as realizadas por meio de plataformas digitais, a atividade é equiparada à hotelaria. Isso implica uma redução na alíquota em 40%, e o redutor social aplicável às locações residenciais comuns não se estende a essas modalidades.