Revolução no mercado imobiliário, fiança aluguel completa 10 anos
Alugar um imóvel, que hoje pode parecer um processo simples e ágil, carrega uma década de transformações significativas no mercado imobiliário. A grande virada ocorreu com a modernização das garantias locatícias. Processos antes demorados e dependentes da figura do fiador foram substituídos por modelos eficientes, apoiados em análise de crédito rápida e tecnologia. A trajetória da fiança aluguel, criada em 2016 e que hoje opera com 500 mil contratos ativos, é um reflexo direto dessa evolução.
Em vez de recorrer a modelos como caução, fiador tradicional ou seguro-fiança, o inquilino agora contrata a fiança aluguel. A empresa garantidora assume o risco da operação em caso de inadimplência, viabilizando o acesso à moradia para milhares de brasileiros. “É um modelo que permite a milhares de brasileiros a viabilizar uma moradia. Sem a fiança aluguel, essas famílias provavelmente não conseguiriam alugar um imóvel“, afirma o CEO da Loft, Mate Pencz.
A origem da transformação: agilidade e desburocratização
Quando a modalidade foi criada em 2016, as faturas de cartão de crédito já eram utilizadas para avaliar a capacidade de pagamento do inquilino, com um tempo de resposta inédito para a época: cerca de 15 minutos. Atualmente, esse mesmo processo leva apenas alguns segundos.
Sandro Westphal, vice-presidente da Loft e um dos fundadores da CredPago, explica a motivação inicial: “A ideia de criar a fiança aluguel era facilitar a vida das pessoas, mesmo quando a resposta fosse um não. O que não fazia sentido era um processo levar mais de um mês”.
A inspiração para resolver essa dificuldade partiu de Jardel Cardoso, outro fundador da CredPago, que enfrentou pessoalmente a burocracia. Ao tentar alugar um imóvel, precisou levantar extensa documentação para contratar um seguro-fiança e esperou semanas até uma recusa. “Fiquei uma semana levantando a documentação exigida, algumas me chamaram atenção, como o comprovante de residência. Me perguntava por que queriam o comprovante de residência se pretendia morar no apartamento em questão”, relata Cardoso.
A análise das transações no cartão de crédito surgiu como uma escolha lógica, por refletir a pontualidade nos pagamentos e o nível de gastos dos clientes. “Não adiantava criar uma plataforma de análise de crédito e apresentar para um grande banco ou seguradora, eles jamais mudariam a garantia por um motor de crédito construído por uma startup na época. Então começamos com 5 contratos em uma imobiliária”, conta Cardoso.
O pioneirismo e a expansão pelo Brasil
O primeiro teste prático ocorreu em 2016 com a Brietzig Imóveis, em Joinville (SC). Segundo Cleiton Brietzig, sócio-administrador da imobiliária, a adoção foi gradual. Inicialmente, a nova garantia foi oferecida a uma parte dos clientes, enquanto a equipe acompanhava o funcionamento e apresentava a novidade aos proprietários. “Mexer na forma de garantia que existia havia décadas exigia cautela. Mas, aos poucos, fomos mostrando que havia uma alternativa mais rápida, menos burocrática e com mais segurança”, afirma Brietzig.
A experiência positiva levou a Brietzig a expandir o uso da modalidade, que hoje praticamente substitui o fiador. O fiador tradicional é acionado apenas em situações muito específicas. “O que se ganhou em termos de agilidade e desburocratização não tem mais volta. Ao longo desses dez anos, essa modalidade ajudou a criar um novo padrão para o mercado de locação”, conclui Brietzig.
A disseminação da fiança aluguel: pés na estrada e tecnologia
Para disseminar a fiança aluguel em um setor acostumado ao fiador, o principal desafio foi demonstrar que existia uma alternativa mais ágil e segura. Westphal descreve o processo como “sola de sapato, visita a imobiliárias, apresentação da ideia, tomar cafezinho e acompanhar os primeiros contratos”.
A digitalização permitiu que imobiliárias de todos os portes tivessem acesso a ferramentas antes restritas. “Nós entendíamos que a tecnologia não substituiria o corretor, mas poderia dar às imobiliárias condições de competir em igualdade. A pequena imobiliária do Tocantins passou a ter o mesmo nível de tecnologia que uma imobiliária de São Paulo”, explica Westphal.
O ganho não se resumia apenas à velocidade da análise, mas à capacidade da imobiliária de iniciar negociações com a certeza sobre a viabilidade da garantia. “Isso tornou as visitas mais assertivas e aumentou significativamente a conversão”, aponta Westphal. A estimativa atual é de três contratos fechados a cada dez visitas, um salto em relação à proporção anterior de um contrato a cada dez visitas.
Impactos financeiros e consolidação no mercado
Estudos indicam o impacto financeiro positivo da fiança aluguel. Uma pesquisa da consultoria Ecoa estima que o produto adiciona anualmente R$ 57,8 milhões em receita para imobiliárias e R$ 32,7 milhões em comissões para corretores. Isso se deve ao custo-benefício em comparação com outras garantias, à análise mais rápida e à alta taxa de aprovação.
Para os inquilinos, a economia anual chega a R$ 114,3 milhões, quando comparada a modalidades como depósito caução e seguro-fiança. Estima-se que, sem a fiança aluguel, cerca de 215 mil contratos recorreriam a garantias tradicionais, geralmente mais caras e burocráticas.
O futuro da locação: inteligência artificial e experiência aprimorada
A consolidação da fiança aluguel na última década ocorreu em paralelo ao amadurecimento tecnológico. “Todas as garantidoras entenderam que esse era o caminho. O que diferencia uma operação é a experiência acumulada ao longo de dez anos analisando riscos, comportamento dos clientes e performance da carteira”, afirma Westphal.
A experiência acumulada permitiu sofisticar a gestão de risco, indo além de consultas a birôs de crédito. Modelos alimentados por milhões de análises compreendem padrões de comportamento para decisões mais precisas. “Pode aparecer amanhã uma empresa com muito dinheiro e uma tecnologia tão boa quanto a nossa. O que ela não consegue construir de um dia para o outro é o legado de dez anos, entendendo quais riscos deram certo, quais deram errado e como esses clientes se comportaram ao longo do tempo”, argumenta Westphal.
A evolução contínua do produto o tornou a solução ideal em momentos críticos, como durante a pandemia de COVID-19, quando processos digitais eram essenciais. Fábio Cruz, ex-CTO da CredPago, relembra que “as pessoas não tinham o que fazer, como alugar ou ir num cartório, e o produto estava pronto para resolver o problema desde o dia 1 da pandemia”.
O próximo ciclo da fiança aluguel acompanha mudanças no comportamento do consumidor e na dinâmica do mercado imobiliário, com foco em flexibilidade e processos cada vez mais simples e rápidos. A garantia locatícia deixou de ser apenas uma exigência para se tornar parte integral da experiência de locação.
O vice-presidente da Loft, Sandro Westphal, projeta o futuro: “A garantia locatícia já cumpriu seu primeiro grande ciclo. Agora o desafio é fazer com que a imobiliária encontre na Loft uma base de tecnologia, serviços e informação para qualquer necessidade do mercado imobiliário”. A Inteligência Artificial (IA) é a principal aposta para essa nova etapa, com o objetivo de reduzir o tempo de análise e o retrabalho das imobiliárias. Felipe Morgado, CEO da fintech Loft, explica que a IA já acelera o processo de avaliação de documentação, proporcionando resposta imediata em mais de 40% dos casos, com a meta de atingir 80%.
Outra aplicação da IA é auxiliar as imobiliárias a identificar e corrigir inconsistências em informações durante o preenchimento de solicitações de pagamento por inadimplência, agilizando todo o processo de análise e reduzindo idas e vindas.