Nova regra tributária amplia avaliações imobiliárias
A regulamentação tributária implementada nos últimos anos, com destaque para os mecanismos de atualização patrimonial e o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), instituído pela Lei nº 15.265/2025, trouxe um novo patamar de relevância para as avaliações imobiliárias técnicas no Brasil. Embora os prazos para adesão a esses regimes especiais já tenham se encerrado, a mudança de paradigma na fiscalização patrimonial segue impactando diversos setores.
Especialistas apontam que os efeitos dessa nova cultura de conformidade fiscal devem reverberar no mercado imobiliário, tributário e societário nos próximos anos. A tendência de crescimento na demanda por laudos técnicos de avaliação imobiliária é uma das consequências mais observadas, com esses documentos assumindo um papel estratégico em variados processos.
O impacto dos regimes de atualização patrimonial
Os regimes especiais permitiram a atualização de imóveis para o seu valor de mercado com uma tributação reduzida de 4% sobre a diferença apurada. Para aqueles que não aderiram, a tributação sobre o ganho de capital permanece nas alíquotas tradicionais, que variam entre 15% e 22,5%.
No caso do REARP, regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025, o período de adesão finalizou em 19 de fevereiro de 2026. Contudo, a percepção geral é que os reflexos dessa medida ainda se farão sentir. Isso se deve, em grande parte, ao avanço da fiscalização eletrônica, à crescente integração de dados patrimoniais e à necessidade cada vez maior de comprovação técnica de valores imobiliários perante os órgãos tributários.
Avaliação imobiliária como peça-chave na conformidade fiscal
Segundo o advogado Cristiano Fernandes, o laudo técnico se tornou uma peça central no atual cenário tributário. “O contribuinte não poderá mais trabalhar apenas com valores subjetivos ou estimativas informais”, afirma. Ele explica que a atualização patrimonial, os planejamentos societários e os procedimentos tributários demandam, cada vez mais, documentação técnica que demonstre de forma objetiva e fundamentada o valor real do patrimônio.
O laudo imobiliário, nesse contexto, oferece respaldo jurídico, transparência e segurança para os contribuintes perante os órgãos fiscalizadores. O advogado ainda ressalta que a integração de dados entre a Receita Federal, cartórios, municípios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tende a intensificar o cruzamento de informações patrimoniais.
O avanço da integração de dados entre Receita Federal, cartórios, municípios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tende a intensificar o cruzamento de informações patrimoniais nos próximos anos, facilitando a identificação de inconsistências fiscais e patrimoniais.
“A tendência é de um ambiente de fiscalização cada vez mais digital e integrado. Informações inconsistentes, patrimônios subavaliados ou valores sem comprovação técnica podem gerar questionamentos futuros. Por isso, a avaliação imobiliária deixa de ser apenas um documento auxiliar e passa a integrar o planejamento patrimonial e tributário de forma estratégica e essencial para a segurança jurídica”, explica Cristiano Fernandes.
Aplicações expandidas das avaliações imobiliárias
Além da atualização patrimonial, a procura por avaliações técnicas tem crescido em outros processos. Inventários, partilhas, holdings familiares, integralização de capital social, dissoluções societárias, regularizações imobiliárias, reorganizações patrimoniais e planejamentos sucessórios são alguns exemplos.
Nesses cenários, o laudo técnico é indispensável para garantir coerência tributária. “Em todos esses processos, o valor atribuído ao imóvel precisa possuir sustentação técnica, metodologia reconhecida e coerência com o mercado para evitar inconsistências perante os órgãos fiscalizadores”, ressalta Cristiano Fernandes.
ITBI e a relevância do valor de mercado
A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operações de integralização de imóveis em empresas também tem ampliado a importância das avaliações imobiliárias. Decisões recentes do Supremo Tribunal Federal e práticas municipais têm levado à cobrança do imposto com base no valor de mercado do imóvel ou sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor declarado no Imposto de Renda.
Nesses casos, o laudo técnico de avaliação imobiliária é crucial para garantir segurança jurídica e coerência tributária nas operações societárias. Havendo divergências de valores, a legislação garante o direito à discussão administrativa.
Integração de áreas: técnica, contábil e jurídica
Para o contador Cássio Garcia, o novo cenário tributário exige uma atuação integrada. “Muitas pessoas enxergam apenas a possibilidade de economia tributária ou reorganização patrimonial, mas existe toda uma estrutura documental por trás desses processos”, pondera.
Ele explica que a atualização patrimonial e outras operações societárias precisam estar sustentadas por metodologia reconhecida e critérios técnicos consistentes para reduzir riscos fiscais. O procedimento geralmente envolve:
- Análise documental do imóvel e conferência de informações patrimoniais e fiscais declaradas.
- Avaliação técnica conforme critérios da ABNT NBR 14.653.
- Utilização do laudo técnico por contadores e advogados para avaliar a viabilidade tributária, calcular impactos e orientar os procedimentos.
A Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal (CVI-DF), atuante há mais de cinco décadas, segue os critérios da ABNT NBR 14.653 em suas avaliações. A expectativa do setor é que a modernização da fiscalização patrimonial continue a impulsionar a demanda por avaliações imobiliárias técnicas e informações compatíveis com os sistemas de controle público.