A regulamentação tributária dos últimos anos, incluindo a Lei nº 14.973/2024 e o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), instituído pela Lei nº 15.265/2025, elevou significativamente a importância das avaliações imobiliárias técnicas no Brasil. Mesmo com o encerramento dos prazos de adesão aos regimes especiais em 19 de fevereiro de 2026, os especialistas preveem que os impactos dessa nova cultura de fiscalização patrimonial continuarão moldando os mercados imobiliário, tributário e societário nos próximos anos.
Especialistas da Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal (CVI-DF) já observam uma tendência de crescimento na demanda por laudos técnicos de avaliação imobiliária. Esses documentos, antes considerados auxiliares, agora assumem um papel estratégico e central em diversos processos, desde questões tributárias e patrimoniais até societárias e sucessórias, marcando uma era de maior rigor e exigência.
O impacto das novas regras na fiscalização patrimonial
Os regimes especiais, como o REARP, foram criados para permitir a atualização de imóveis para seu valor de mercado. Isso era feito mediante uma tributação reduzida de 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado. Para aqueles que não aderiram a esses programas, a tributação sobre o ganho de capital permanece nas alíquotas tradicionais, que variam entre 15% e 22,5%.
Embora o prazo para adesão ao REARP, instituído pela Lei nº 15.265/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025, tenha sido encerrado em 19 de fevereiro de 2026, seus reflexos persistem no mercado. Este cenário é especialmente relevante com o avanço da fiscalização eletrônica, a integração de dados patrimoniais e a crescente necessidade de comprovação técnica dos valores imobiliários perante os órgãos tributários.
Integração de dados e segurança jurídica
Segundo o advogado Cristiano Fernandes, o laudo técnico se tornou uma peça central neste novo contexto tributário. Ele afirma:
“O contribuinte não poderá mais trabalhar apenas com valores subjetivos ou estimativas informais. A atualização patrimonial, os planejamentos societários e os procedimentos tributários exigem documentação técnica capaz de demonstrar, de forma objetiva e fundamentada, o valor real do patrimônio. O laudo imobiliário ganha relevância justamente porque oferece respaldo jurídico, transparência e segurança perante os órgãos fiscalizadores.”
Cristiano Fernandes ainda destaca que a integração de dados entre a Receita Federal, cartórios, municípios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tende a intensificar o cruzamento de informações patrimoniais. Essa colaboração facilitará a identificação de inconsistências fiscais e patrimoniais nos próximos anos. A tendência é de um ambiente de fiscalização cada vez mais digital e integrado, onde informações inconsistentes ou patrimônios subavaliados podem gerar questionamentos futuros.
A relevância do laudo técnico em diversas operações
Além da atualização patrimonial, especialistas notam um aumento na procura por avaliações técnicas em uma série de outros processos:
- Inventários e partilhas
- Constituição de holdings familiares
- Integralização de capital social
- Dissoluções societárias
- Regularizações imobiliárias
- Reorganizações patrimoniais
- Planejamentos sucessórios
Nesses cenários, o laudo técnico torna-se indispensável para assegurar a coerência tributária. Conforme Fernandes, “Em todos esses processos, o valor atribuído ao imóvel precisa possuir sustentação técnica, metodologia reconhecida e coerência com o mercado para evitar inconsistências perante os órgãos fiscalizadores.”
ITBI e a avaliação de mercado
Outro fator que amplifica a importância das avaliações imobiliárias técnicas é a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operações de integralização de imóveis em empresas. Decisões recentes do Supremo Tribunal Federal (STF), aliadas às práticas de municípios e do Distrito Federal, têm levado à cobrança do imposto com base no valor de mercado do imóvel ou sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor declarado no Imposto de Renda do contribuinte.
Nesses casos, o laudo técnico de avaliação imobiliária é crucial para garantir segurança jurídica e coerência tributária. Em caso de divergências entre os valores apurados pelo contribuinte e pelo ente fiscalizador, a legislação assegura o direito à discussão administrativa, buscando uma tributação proporcional e fundamentada.
O processo de avaliação e a atuação integrada
O contador Cássio Garcia enfatiza que o novo cenário tributário exige uma atuação integrada entre as áreas técnica, contábil e jurídica. Ele explica:
“Muitas pessoas enxergam apenas a possibilidade de economia tributária ou reorganização patrimonial, mas existe toda uma estrutura documental por trás desses processos. A atualização patrimonial, a integralização de imóveis e outras operações societárias precisam estar sustentadas por metodologia reconhecida, critérios técnicos e informações consistentes para reduzir riscos fiscais e questionamentos futuros.”
Normalmente, o processo começa com a análise documental do imóvel e a conferência das informações patrimoniais e fiscais já declaradas. Em seguida, é realizada a avaliação técnica conforme os critérios da ABNT NBR 14.653, norma que regulamenta as avaliações de bens no Brasil. Com o laudo em mãos, profissionais das áreas contábil e jurídica podem avaliar a viabilidade tributária da operação, calcular os impactos fiscais e orientar a formalização dos procedimentos junto aos órgãos competentes, minimizando os riscos de autuações e divergências futuras.
Conclusão
A modernização da fiscalização patrimonial e as novas regras tributárias, como as da Lei nº 14.973/2024 e do REARP, consolidam o laudo técnico de avaliação imobiliária como uma ferramenta indispensável. Diante de um ambiente cada vez mais digital e integrado, a expectativa é que a demanda por avaliações imobiliárias técnicas e informações compatíveis com os sistemas de controle público continue a crescer, reforçando a necessidade de planejamento patrimonial e tributário estratégico para garantir a segurança jurídica e a conformidade fiscal dos contribuintes.