Tokenização imobiliária enfrenta barreiras regulatórias no registro de propriedades brasileiras, limitando seu potencial completo
Apesar de já possuir aplicações práticas no Brasil, a tokenização imobiliária ainda não é capaz de transferir a propriedade de um imóvel por si só. Essa limitação foi um dos pontos centrais discutidos por juristas durante o Blockchain Real Estate Summit 2026, em um debate focado nos obstáculos jurídicos, regulatórios e operacionais para a adoção do blockchain no setor imobiliário. A legislação atual não impede a tokenização, mas o país carece de normativas específicas para que ela tenha efeitos plenos no registro de imóveis, conforme apontado pelos especialistas. A fonte, webitcoin.com.br, detalha que os tokens já são viáveis para captação de recursos, financiamento, participação econômica e direitos obrigacionais em empreendimentos. Contudo, a representação direta da propriedade registrada na matrícula do imóvel permanece indefinida, gerando incertezas no mercado, que se baseia em títulos formais e registros públicos.
Silvio Venosa, sócio do Demarest Advogados, explicou que a tokenização não é expressamente autorizada por lei, mas também não é proibida. Ele destacou que a tecnologia precisa se adaptar aos marcos legais existentes enquanto não houver uma norma específica, garantindo segurança jurídica e incentivando a inovação sem burocracia excessiva.
“A tokenização é autorizada por lei? Não, mas também não é proibida”, afirmou Silvio Venosa.
Olivar Vitale, advogado e fundador do IBRADIM, enfatizou que a transferência de propriedade no Brasil exige um título levado ao cartório de registro de imóveis. Para transações acima de 30 salários mínimos, o Código Civil requer escritura pública. Portanto, a emissão de um token não substitui automaticamente a matrícula imobiliária. Vitale ressaltou a inevitabilidade da digitalização no setor, mas reforçou que as instituições responsáveis pela segurança jurídica das transações continuarão essenciais.
Aplicações atuais e futuras da tokenização imobiliária
A discussão no painel também abordou que a tokenização imobiliária transcende a ideia de um simples “token do imóvel”. Segundo Vitale, a tecnologia já é aplicada em financiamento, captação de recursos e emissão de valores mobiliários ligados ao setor. Ele citou a Resolução CVM 88 como exemplo de regulamentação que permite o financiamento de empreendimentos via plataformas eletrônicas de investimento participativo, onde a representação de direitos econômicos por meio de tecnologia é uma forma de tokenização já em operação.
“Você não necessariamente está falando somente do token do imóvel em si. Estaremos falando de financiamento para a tokenização. E essa, não só não está proibida, como já está regrada. E está rolando”, disse Olivar Vitale.
Os benefícios da tecnologia, como ampliação de acesso, redução de fricções e novas formas de negociação, foram destacados. Vitale mencionou que operações tokenizadas podem ser acessadas “num clique” globalmente, simplificando processos que tradicionalmente demandam interações físicas. No entanto, a segurança jurídica continua sendo um pilar, e para a transferência direta de propriedade por tokens, a regulamentação específica e a definição clara sobre registro, garantias e mercado secundário são cruciais.
Divergências entre cartórios e órgãos reguladores
Silvio Venosa apontou a falta de norma específica como impeditivo para a averbação de tokens na matrícula de imóveis, não havendo base legal para registrar a existência de tokenização ou para afirmar que um titular de tokens possui garantia imobiliária formal. A fragmentação de entendimentos entre estados, como a proibição em São Paulo e posições mais flexíveis, porém recuadas, no Rio Grande do Sul, foi citada. Vitale defende uma abordagem nacional coordenada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) para uniformizar diretrizes.
Liquidez e o mercado secundário de tokens imobiliários
Isac Costa, especialista em regulação financeira do Insper, introduziu o conceito de uma segunda geração de tokenização, com foco não apenas na captação (mercado primário), mas também na criação de um mercado secundário. O objetivo é aumentar a liquidez de ativos como imóveis e participações em empreendimentos, facilitando a saída de investidores, a diversificação e a redução de risco agregado.
“O mercado secundário é muito importante para poder viabilizar o mercado primário, para poder dar saída para os investidores”, afirmou Isac Costa.
Costa alertou, porém, que a experiência do mercado de capitais sublinha a importância da regulação para evitar assimetrias de informação e práticas ilícitas, prevenindo que tokens imobiliários se tornem meros instrumentos especulativos, sem lastro econômico claro, como ocorreu com a “bolha das tulipas”. Os especialistas concordam que não há um modelo internacional consolidado para o Brasil replicar, sendo necessária uma adaptação local das regras, uma “tropicalização”, segundo Venosa.