Minha Casa Minha Vida pode ter recursos limitados pelo FGTS, aponta Itaú BBA
Análises recentes do Itaú BBA indicam que o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) pode enfrentar um cenário de recursos mais restritos vindos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A principal razão apontada é uma posição de caixa do fundo mais apertada do que o projetado anteriormente, influenciada por recentes programas de saques extraordinários.
O programa habitacional, que responde por uma parcela significativa da carteira de crédito do FGTS, opera com taxas de financiamento subsidiadas. Essa característica, combinada com a necessidade do fundo de render no mínimo o equivalente à inflação – que está superior ao retorno dos financiamentos imobiliários –, gera desafios para a expansão futura.
Entenda a situação do caixa do FGTS
De acordo com os cálculos da equipe de sell-side do Itaú BBA, os empréstimos destinados ao Minha Casa Minha Vida totalizam R$ 610 bilhões, representando 93% da carteira de crédito do FGTS em abril de 2026. O retorno anual gerado por essa carteira é de 4,72%.
A capacidade do FGTS de manter ou expandir o volume de financiamentos do MCMV no médio prazo é limitada pela prioridade em preservar a liquidez e a rentabilidade do fundo. Uma representante do conselho do FGTS sinalizou que a gestão busca um equilíbrio entre essas necessidades.
Saques extraordinários impactam o saldo
Os saques extraordinários, como o saque-aniversário e outros programas de retirada antecipada, retiraram cerca de R$ 15 bilhões do FGTS ao longo do ano corrente até o momento. Essa saída de recursos levou o conselho do fundo a revisar a projeção de caixa para o fim de 2026, reduzindo a expectativa de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.
A posição de caixa projetada para 2029 também foi ajustada para baixo, passando de R$ 184 bilhões para R$ 156 bilhões, considerando os saques. Essa restrição de saldo de caixa esperado até o fim de 2026 é um dos pontos centrais da análise.
Estudos buscam viabilizar taxas menores para Faixas 3 e 4
Apesar das restrições, o FGTS está estudando a criação de subfaixas dentro das Faixas 3 e 4 do programa Minha Casa Minha Vida. O objetivo é viabilizar taxas de financiamento imobiliário ainda menores para compradores elegíveis nessas categorias.
Se aprovada, o Itaú BBA estima um impacto positivo na capacidade de compra dos consumidores. Para a Faixa 3, o ganho de capacidade de compra poderia variar entre 5% e 10%. Já para a Faixa 4, o aumento estimado seria mais expressivo, entre 15% e 35%.
“Os recursos do FGTS ficaram mais restritos após os recentes programas extraordinários de saque, reduzindo o saldo de caixa esperado até o fim de 2026. Ainda assim, estudos estão em andamento e podem resultar em taxas de financiamento imobiliário menores para as Faixas 3 e 4, o que, em nossas estimativas, aumentaria a capacidade de compra dos consumidores em aproximadamente 5% a 35%”, aponta o Itaú BBA em relatório.
Fundo Social como fonte complementar
Outra alternativa em estudo para complementar os recursos do MCMV é o Fundo Social. Diferente dos recursos do próprio FGTS, a alocação do Fundo Social requer aprovação anual, tornando-o uma fonte menos previsível do ponto de vista estrutural.
Composição das taxas de juros por faixa do MCMV
- Faixa 1 (renda de R$ 0 a R$ 3.200): taxas entre 4,00% e 4,50% ao ano, com preço de venda de até R$ 210 mil a R$ 300 mil.
- Faixa 2 (renda de R$ 3.200 a R$ 5.000): taxas entre 4,75% e 6,50% ao ano.
- Faixa 3 (renda de R$ 5.000 a R$ 9.600): taxas entre 6,66% e 7,66% ao ano, com tetos de R$ 300 mil, R$ 315 mil e R$ 400 mil.
- Faixa 4 (renda de R$ 9.600 a R$ 21.000): taxas entre 8,66% e 10,00% ao ano, com teto de até R$ 1,2 milhão.
As taxas podem variar ligeiramente conforme a região, com Norte e Nordeste apresentando condições um pouco mais favoráveis em comparação com Centro-Oeste, Sudeste e Sul. O Sudeste permanece como o principal mercado para financiamentos do MCMV, enquanto o Nordeste tem expandido sua participação. A região Norte ainda busca ampliar a originação de crédito habitacional.
Perspectivas para o setor imobiliário
Diante desse cenário, o Itaú BBA indica que poderá rever suas estimativas de resultados para o setor. No entanto, o banco mantém uma predileção por incorporadoras com maior exposição ao programa Minha Casa Minha Vida.
As ações preferenciais do setor incluem Direcional Engenharia (DIRR3), Tenda (TEND3) e Cury Construtora (CURY3). Para 2026-2027, esses papéis negociam a múltiplos ajustados de lucro (P/L) entre 8x e 6x para a Direcional, 8x e 5x para a Tenda, e 9x e 6,5x para a Cury.