STJ permite indisponibilidade de moradia para coibir dívidas e fraudes contra credores
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem adotado uma postura que surpreende devedores que acreditavam na impenhorabilidade de sua única moradia como escudo contra dívidas. As 3ª e 4ª Turmas do tribunal têm validado o pedido de indisponibilidade do imóvel residencial pelo credor, sem que isso retire o direito de moradia do proprietário.
Essa medida permite que o devedor continue residindo em sua casa normalmente, mas o impede de vendê-la ou transferi-la enquanto a dívida em questão não for quitada. A decisão do STJ visa a efetividade da execução e busca proteger credores que se viam frustrados pela aplicação do artigo 1º da Lei nº 8.009/90.
A lei em questão estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outras naturezas, com exceções legais. Contudo, muitos devedores se utilizavam dessa proteção, originalmente criada para resguardar a dignidade familiar, como uma forma de lesar credores.
A realidade brasileira mostrava que alguns indivíduos só quitavam dívidas judiciais quando o imóvel estava prestes a ser leiloado, buscando evitar prejuízos com uma arrematação abaixo do valor de mercado. Com o passar dos anos, o Poder Judiciário tem evoluído para coibir esses abusos e incentivar a boa-fé processual.
A partir dessa evolução, o Judiciário passou a acatar pedidos dos credores para tornar indisponível a moradia do devedor. Isso ocorre, por exemplo, quando o proprietário tenta vender ou permutar o imóvel para adquirir outro de melhor padrão sem antes regularizar sua situação financeira.
Em setembro de 2025, ao julgar o Recurso Especial nº 2175073/PR, o STJ admitiu que a moradia do devedor fosse registrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Essa inclusão torna pública a restrição à negociação do bem, informando potenciais compradores sobre a existência da dívida.
A Ministra Nancy Andrighi, com voto acompanhado pela unanimidade dos demais Ministros, esclareceu que “embora não possam ser tomadas medidas expropriatórias em relação ao bem de família, a indisponibilidade via CNIB poderá servir como medida coercitiva ao pagamento da dívida, ao dar ciência a possíveis interessados em negócio envolvendo o imóvel. Ou seja, na medida em que a ordem informa a terceiros sobre a dívida, coage dos devedores a quitarem os valores, para liberar seus bens.”
Em essência, a indisponibilidade não retira a posse nem transfere a propriedade do imóvel. Sua função é impedir a livre circulação do bem no mercado, prevenindo fraudes à execução e desencorajando a má-fé. A proteção legal da impenhorabilidade permanece intacta, impedindo a perda da moradia, mas o uso abusivo dessa garantia para lesar credores não será mais tolerado.