Grandes investidores imobiliários traçam estratégias para o segundo semestre em cenário de juros elevados e exigências maiores
Grandes players do mercado imobiliário brasileiro, incluindo executivos, investidores institucionais e gestores, participaram do evento Real Estate Day do BTG Pactual para discutir as perspectivas e oportunidades para o segundo semestre de 2026. A principal conclusão do encontro, segundo o Seu Dinheiro, é que o setor continua ativo, porém mais criterioso, com ênfase em escala, qualidade dos ativos, disciplina de capital e gestão ativa.
A unanimidade entre os participantes é que os juros elevados representam o principal obstáculo para novos investimentos no setor. O custo de capital mais alto eleva o retorno exigido pelos investidores, dificulta a formação de portfólios e encarece toda a cadeia produtiva. Ainda assim, a mensagem foi de continuidade operacional, com empresas focadas em executar suas estratégias, adquirir ativos vantajosos, reciclar capital e proteger seus retornos, apesar dos desafios impostos pela Selic e pela curva longa de juros.
Fundos imobiliários ganham destaque como peça chave para liquidez e financiamento
Os fundos imobiliários (FIIs) foram consistentemente mencionados como um componente essencial na evolução do mercado imobiliário brasileiro. Eles atuam como um importante mecanismo de liquidez, facilitando a reciclagem de capital e servindo como fonte de financiamento para o setor. A expansão da indústria permitiu a criação de veículos de investimento maiores e mais líquidos, capazes de absorver ativos institucionais, financiar operações de crédito e adquirir empreendimentos desenvolvidos por incorporadoras e gestores especializados.
Investidores institucionais, embora ainda cautelosos, mantêm o Brasil em seu radar, mas com critérios rigorosos. A preferência recai sobre setores com forte demanda estrutural, escala e qualidade de ativos que diminuam a dependência de uma recuperação rápida do cenário macroeconômico. A logística desponta como um setor privilegiado, impulsionado pela baixa vacância, pelo crescimento do e-commerce e pela necessidade crescente de ativos mais eficientes e bem localizados.
Gestão ativa e logística se consolidam como apostas estratégicas
A gestão ativa se tornou fundamental no mercado imobiliário, indo além da simples compra e venda de ativos. Envolve análise aprofundada de dados, monitoramento operacional, originação de crédito e estruturação de operações privadas. Em um ambiente de juros altos, fundos com maior flexibilidade de atuação conseguem explorar um leque mais amplo de alternativas para gerar retornos, o que demanda, contudo, maior atenção à governança, transparência, marcação de ativos, liquidez e risco de crédito.
O segmento de logística, em particular, é quase uma unanimidade. A demanda por galpões permanece robusta, impulsionada pelo e-commerce, enquanto o desenvolvimento de novos projetos se tornou mais seletivo. A viabilidade de novos empreendimentos depende de uma combinação entre aluguel, custo de construção, custo de capital e liquidez de saída. Em localizações premium, especialmente próximas a grandes centros como São Paulo, a relação risco-retorno ainda se mostra atrativa, especialmente com pré-locações.
Setores de shopping centers e incorporação residencial apresentam cenários distintos
Os shopping centers demonstram saúde operacional, com vendas crescendo acima da inflação e vacância controlada, especialmente em ativos dominantes. Companhias com estruturas de capital sólidas tendem a se fortalecer, com potencial de aumentar sua participação de mercado. A alocação de capital prioriza expansões e revitalizações em detrimento de novos projetos greenfield.
No mercado de incorporação residencial, o segmento econômico, impulsionado pelo programa Minha Casa Minha Vida, continua a ser uma tese consistente. Já os segmentos de média e alta renda enfrentam um momento mais desafiador devido aos juros elevados e à desaceleração da demanda, o que tem levado a um aumento dos estoques, especialmente em São Paulo. Nesses segmentos, a seletividade na compra de terrenos, lançamento de projetos e gestão de estoques é crucial enquanto o crédito ao consumidor não apresentar melhora estrutural.