Mercado de escritórios em SP vive momento de recuperação e otimismo
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados em lajes corporativas testemunham um cenário promissor, impulsionado pelo recorde nos valores de aluguel em São Paulo e pela expectativa de queda acentuada na vacância. A demanda aquecida, com prédios sendo ocupados rapidamente, e uma projeção de desaceleração na entrega de novas áreas construídas após 2026, criam um ambiente favorável para o setor.
O ano de 2026 deve registrar um marco histórico com a entrega de 401 mil m² de novos escritórios na capital paulista. Contudo, a partir de 2027, essa expansão deve sofrer uma redução drástica de 71%, com a previsão de apenas 117 mil m² de novas áreas. Essa limitação na oferta futura é um dos fatores que sustentam as projeções positivas para o mercado, como aponta Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, ao afirmar que “o cenário é de oferta futura limitada e comprometida de escritórios A e A+”.
Fatores que impulsionam a demanda por lajes corporativas
A recuperação do mercado de trabalho presencial também contribui significativamente para o aumento da procura por espaços de escritório. Sérgio Belleza, diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger, destaca a redução do trabalho remoto como um elemento chave para explicar o atual interesse das empresas por lajes corporativas de qualidade.
Grandes locações marcam o segundo trimestre
O segundo trimestre apresentou movimentações notáveis no mercado. O empreendimento Biosquare, localizado em Pinheiros e parte do portfólio do FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), liderou as locações com 39,2 mil m² de área locável. A ocupação por parte da Amazon, que expandiu sua presença corporativa para 56 mil m² em São Paulo, configurou a maior locação do período. Com isso, a gigante do e-commerce se posiciona entre os quatro maiores ocupantes de lajes corporativas de alto padrão na cidade, atrás apenas de WeWork (85 mil m²), Santander (73 mil m²) e Vivo (70 mil m²).
Outras empresas também demonstraram forte demanda. A Claro Brasil registrou a segunda maior locação, com 9,6 mil m² no Quota Corporate, na Chucri Zaidan. A Braskem fechou a terceira maior locação, com 9 mil m² no Alto das Nações, na Chácara Santo Antônio. Na Avenida Paulista, o Citadel, um retrofit recém-entregue, atraiu a Qintess, que alugou 2,3 mil m².
Valores de aluguel e níveis de vacância por região
Os valores de aluguel por metro quadrado refletem a dinâmica do mercado. O bairro Itaim/JK lidera, com um valor médio de R$ 311 por m², superando ligeiramente a Faria Lima (R$ 302/m²). Jardins (R$ 229/m²) e Vila Olímpia (R$ 221/m²) seguem na lista.
Quanto à vacância, a região Angélica/Consolação apresenta os menores índices, com apenas 2,6%. O Itaim/JK registra 4,4%, seguido pela Paulista com 7,3% e Faria Lima com 7,9%. Essas taxas indicam uma recuperação significativa em áreas tradicionalmente valorizadas.
Exemplos de recuperação e estratégias de FIIs
A recuperação do mercado imobiliário corporativo se manifesta de diferentes formas para os FIIs de lajes corporativas. O caso do KNRI11, que participou do desenvolvimento do Biosquare e viu o imóvel ser entregue integralmente ocupado, exemplifica a captação desse ciclo positivo. Por outro lado, o VBI Prime Properties (PVBI11), com foco em regiões premium como a Faria Lima, ainda enfrenta desafios. Apesar da qualidade de seu portfólio, o fundo viu sua vacância recuar para 17%, mas a expectativa é de um retorno para perto de 25% com novas desocupações. Analistas da XP, contudo, mantêm recomendação de compra para o PVBI11, citando o desconto das cotas e o potencial de recuperação.
Outros fundos buscam consolidar posições. O JS Real Estate Multigestão (JSRE11) adquiriu 100% das Torres I e II do complexo WTorre Nações Unidas, ampliando sua exposição a um importante eixo corporativo. Há também quem aproveite a valorização para realizar vendas estratégicas, como o Patria Escritórios (HGRE11), que vendeu dois conjuntos no One Berrini Corporate com lucro expressivo.
Esses exemplos demonstram que a recuperação do mercado de lajes corporativas pode se traduzir em ganhos para os cotistas através de:
- Maior ocupação e revisão de aluguéis.
- Aquisições com potencial de valorização.
- Ganhos com a venda de propriedades.
Apesar do cenário otimista geral, a dinâmica de recuperação varia entre os fundos, reforçando a importância da análise individualizada para investidores.
A redução do trabalho remoto e a oferta futura limitada de escritórios de qualidade são os pilares da atual recuperação do mercado de lajes corporativas em São Paulo.
Perspectivas futuras e o impacto nos FIIs
A projeção de que a vacância no mercado de escritórios em São Paulo pode cair para 8% em 2027, combinada com a alta nos valores de aluguel, sinaliza um futuro promissor para os FIIs de lajes corporativas. A desaceleração na entrega de novos empreendimentos é um fator crucial para esse cenário, pois limita o aumento da oferta em um momento de demanda crescente. Empresas como a Amazon demonstram a força desse movimento, consolidando sua presença em prédios de alto padrão.
Embora a recuperação seja evidente, é fundamental notar que o impacto não é uniforme em todos os fundos. A localização, a qualidade do portfólio e a estratégia de gestão de cada FII determinam a velocidade e a magnitude dos benefícios. Investidores que acompanham de perto essas nuances têm maior potencial para capturar as oportunidades neste mercado em ascensão.