A sustentabilidade do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) para os próximos anos está sob ameaça. Uma pesquisa recente revela que executivos do setor imobiliário expressam preocupação com a falta de crédito, atribuindo o risco à excessiva dependência do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança. Um a cada quatro profissionais do ramo acredita que faltará financiamento para manter o ritmo de crescimento projetado para o programa.
O levantamento, conduzido pelo Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute), destaca que 44% dos entrevistados veem a dependência dessas fontes como uma fragilidade. Deste grupo, 19% já sentem que essa submissão está sufocando o crédito de mercado. O cenário se agrava com metas ambiciosas do governo, mesmo com o MCMV já operando com um orçamento recorde de mais de R$ 200 bilhões em 2026.
O que diz a pesquisa sobre as fontes de financiamento
Alexandre Fernandes, sócio e diretor da divisão imobiliária do GRI Institute no Brasil, explicou à Forbes que o principal risco para os empreendedores é a incapacidade de lançar novos projetos. “Existe uma demanda da população com relação à habitação. Existe necessidade da empresa de colocar terrenos na rua. O principal risco é termos uma redução de oferta; uma redução de lançamento dessas unidades”, afirmou.
A pesquisa ouviu mais de 150 incorporadoras, construtoras, gestoras de fundos e investidores institucionais. Os resultados apontam para um cenário desafiador para as tradicionais fontes de financiamento do programa habitacional.
Desidratação do FGTS e da poupança em números
A situação da poupança (SBPE) é preocupante, com saldo negativo acumulado desde 2023. Os recursos têm sido pressionados pela concorrência de outros produtos financeiros, especialmente os de renda fixa. Em 2024, a retirada líquida foi de R$ 15,5 bilhões, e em 2025, o saldo negativo atingiu R$ 85,6 bilhões, sendo R$ 62,98 bilhões apenas no SBPE.
No FGTS, apesar da arrecadação saudável devido ao aquecimento do mercado de trabalho, o fundo opera no limite prudencial. A combinação de metas habitacionais crescentes e a drenagem paralela de liquidez — impulsionada por medidas como o saque-aniversário — tem impactado o saldo. Segundo análise do Itaú BBA, saques extraordinários retiraram R$ 15 bilhões do FGTS em 2026, levando à revisão da projeção de caixa para o fim do ano de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.
O papel do FGTS no Minha Casa Minha Vida
A carteira do Minha Casa Minha Vida já concentra R$ 610 bilhões em empréstimos, o equivalente a 93% do crédito total do FGTS. Contudo, o retorno médio anual de 4,72% está abaixo da inflação atual. Esse descasamento entre o rendimento dos financiamentos subsidiados e a correção devida aos cotistas limita a capacidade do FGTS de expandir concessões sem comprometer sua saúde financeira. As prioridades sinalizadas pelo conselho do FGTS, segundo o BBA, são preservar liquidez e rentabilidade.
Esperança no mercado de capitais e desafios
Apesar do alerta, metade dos executivos consultados (50%) avalia a fragilidade como parcial. Há otimismo quanto à transição para modelos que utilizam o mercado de capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Esse movimento poderia mitigar o risco de escassez de crédito em 2027.
O sucesso dessa transição, contudo, dependerá da atratividade das taxas para o investidor privado e da capacidade do segmento de baixa renda de absorver custos de financiamento um pouco mais altos. “O mercado de capitais não é mais uma terceira via para poder contribuir com essa equação do financiamento imobiliário“, ressalta Fernandes, do GRI Institute.
Orçamento recorde para o MCMV em 2026
Em 2026, o programa Minha Casa Minha Vida atingiu o maior orçamento da história, com R$ 208,66 bilhões, um crescimento de 20% a 25% em relação ao ano anterior. Os recursos vêm do FGTS, subsídios diretos, do Orçamento Geral da União e, de forma inédita, do Fundo Social. O déficit habitacional do país, estimado em 5,77 milhões de domicílios, é o principal motor do programa.
A ampliação das faixas de renda, incluindo a Faixa 4, que abrange famílias com renda de até R$ 21 mil, tem levado incorporadoras a enquadrar a totalidade de seus portfólios no MCMV, ampliando o mercado endereçável e reduzindo a exposição ao crédito de mercado. A combinação de juros subsidiados e o déficit habitacional impulsiona a preferência por empresas focadas no programa.