Desenvolvimento de moradias para aluguel: como o mercado imobiliário irá mudar?
O mercado imobiliário vietnamita, e potencialmente outros em desenvolvimento, está a passar por uma transformação significativa. Diretrizes recentes do governo central apontam para uma mudança de foco: do sonho da casa própria para a necessidade real de moradia acessível e estável. Este movimento visa atender à crescente dificuldade de trabalhadores e famílias jovens em adquirir imóveis, especialmente em grandes centros urbanos onde os preços dispararam. A expectativa é que novas políticas impulsionem o desenvolvimento de moradias comerciais e de arrendamento a preços acessíveis, configurando um novo paradigma para o setor.
O Secretário-Geral e Presidente To Lam destacou que o acesso a moradias seguras e acessíveis é um pilar para o progresso social e o desenvolvimento sustentável. Paralelamente, o primeiro-ministro Le Minh Hung reiterou que o desenvolvimento habitacional acessível para locação é uma política estratégica de longo prazo para o mercado imobiliário. Essas declarações sinalizam uma virada na direção do mercado, que passará a priorizar as necessidades de moradia em detrimento da especulação e acúmulo de ativos.
O paradoxo da habitação no Vietnã
Ao longo dos anos, o mercado imobiliário testemunhou um crescimento expressivo, mas também um descompasso alarmante entre o aumento dos preços dos imóveis e a renda da população. Em cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, novos empreendimentos frequentemente superam a marca de 100 milhões de VND/m², enquanto a oferta de moradias acessíveis se torna cada vez mais escassa. Essa disparidade levanta questões sobre a sustentabilidade e a equidade no acesso à moradia.
A necessidade de um mercado de locação mais estruturado
Segundo Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, o segmento de moradias para locação tem sido negligenciado. A oferta atual é majoritariamente de iniciativa individual, sem padrões consistentes de infraestrutura, serviço, ambiente de vida ou gestão operacional. Internacionalmente, a mudança de uma mentalidade focada em crescimento para uma voltada ao desenvolvimento sustentável é vista como crucial, como aponta David Jackson, Diretor Geral da Avison Young Vietnam. O setor imobiliário precisa retornar à sua função primordial: garantir o direito à moradia segura.
“O setor imobiliário precisa retornar ao seu valor fundamental de atender à necessidade de moradia segura, em vez de ser principalmente uma ferramenta para investimento ou especulação.”
– David Jackson, Diretor Geral da Avison Young Vietnam
Segmentação e acessibilidade: as chaves para o futuro
Para que o mercado de aluguel seja eficaz, é fundamental definir critérios claros para o conceito de “habitação acessível”. Dr. Nguyen Van Dinh sugere que os custos com moradia não ultrapassem cerca de 30% da renda familiar total. Para profissionais altamente qualificados, aluguéis mais altos são aceitáveis, desde que acompanhados de infraestrutura e serviços compatíveis. A segmentação desses grupos é essencial para o desenvolvimento de produtos habitacionais adequados a cada perfil.
Desafios e o papel do Estado no desenvolvimento de moradias para aluguel
A construção de moradias para aluguel apresenta desafios consideráveis, especialmente para o setor empresarial, que tem demonstrado pouca participação. Dr. Nguyen Quang, ex-diretor do ONU-Habitat Vietnã, explica que o maior impacto não será a redução imediata de preços, mas sim a mudança na estrutura operacional do mercado, migrando de uma lógica de valorização de terrenos para um modelo de fluxo de caixa de longo prazo.
O investimento em imóveis para aluguel exige um capital inicial elevado e um longo período de retorno, que pode chegar a 30 anos. Além disso, os preços dos aluguéis precisam ser controlados, e os investidores enfrentam custos de terreno, procedimentos administrativos, juros e despesas operacionais. Por isso, o Estado tem um papel fundamental na promoção deste segmento, através da alocação de terrenos, apoio financeiro com baixas taxas de juro, simplificação de procedimentos e mecanismos de incentivo robustos.
Novas políticas e iniciativas em andamento
Um desenvolvimento notável é a criação de um fundo nacional para habitação de aluguel, embora sua implementação prática ainda necessite de aprimoramentos em termos de fontes de financiamento, gestão e supervisão. Modelos como fundos fiduciários, fundos de investimento de longo prazo e parcerias público-privadas (PPPs) estão sendo estudados para garantir recursos sustentáveis.
Em conformidade com diretrizes recentes, o Conselho Popular de Hanói emitiu uma resolução para impulsionar o desenvolvimento de habitações para arrendamento. A cidade priorizará a implementação piloto desta iniciativa, revisando planejamentos e fundos para desenvolver modelos de habitação para aluguel. Três projetos de habitação para aluguel foram lançados em Hanói, com investimentos significativos, prevendo a entrega de milhares de apartamentos. A aplicação de mecanismos especiais previstos na Lei da Cidade Capital de 2026 agiliza os procedimentos de investimento e construção.
O Ministro da Construção, Tran Hong Minh, solicitou a todas as províncias e cidades que promovam o desenvolvimento de habitações para arrendamento em 2026 e no período de 2026-2030. As localidades devem alocar verbas, regularizar terrenos, sincronizar infraestrutura e simplificar procedimentos administrativos para iniciar projetos. A criação e gestão eficaz de fundos locais de desenvolvimento habitacional são urgentes. O Ministério da Construção também pediu a realização de investigações sobre as necessidades de locação por grupo-alvo para garantir planos de investimento realistas e evitar desperdício de recursos.
Um futuro habitacional mais equitativo
O desenvolvimento de habitações para arrendamento transcende a esfera imobiliária, impactando o bem-estar social, a retenção de mão de obra e o desenvolvimento econômico. O sucesso destas políticas será medido pela capacidade de oferecer moradias seguras, estáveis e financeiramente adequadas aos trabalhadores. Essa mudança de mentalidade, do foco na acumulação de ativos para o atendimento às necessidades reais de moradia, promete um mercado imobiliário mais saudável e sustentável a longo prazo.