Aluguel dispara e sonho da casa própria se torna distante para a classe média em meio a juros e inflação
O cenário imobiliário brasileiro apresenta um desafio crescente para a classe média, que vê o sonho da casa própria se afastar enquanto o custo de aluguel dispara. A dificuldade em poupar para a entrada de um imóvel, somada aos altos juros de financiamento e ao encarecimento da vida cotidiana, tem levado um número cada vez maior de brasileiros a permanecerem no mercado de locação, que por sua vez, está mais caro. De acordo com dados da Pnad Contínua, o número de imóveis alugados no país saltou de 12,2 milhões em 2016 para 18,9 milhões em 2025, um aumento de aproximadamente 55%.
Essa realidade se choca com o desejo da maioria. Um estudo da Ipsos revelou que 76% dos inquilinos desejam adquirir um imóvel, embora 36% duvidem da capacidade de realizar esse objetivo. O professor particular Rafael Bezerra, 44 anos, exemplifica essa situação ao pagar R$ 1.890 por um apartamento de 40m² em São Paulo, valor que ele considera baixo em comparação a outras opções na região. Apesar de ter renda e desejar a compra, ele esbarra no custo da entrada e no peso de um financiamento longo.
Economista André Sacconato, professor da FIPE/USP, aponta que a classe média é a mais afetada, pois, apesar de aumentos salariais, a inflação que impacta seus gastos, majoritariamente em serviços, é maior que o crescimento de sua renda nominal. Essa disparidade gera a sensação de falta de dinheiro.
O custo de financiamento imobiliário, com taxas anuais acima de 10%, e as criteriosas análises de crédito tornam a entrada de 20% a 30% do valor do imóvel uma barreira significativa. Em contrapartida, o programa Minha Casa, Minha Vida tem sido uma alternativa para a população de menor renda, oferecendo juros mais baixos e acesso facilitado ao crédito. Em São Paulo, unidades lançadas que se encaixam no programa chegam a 54,3%, um salto desde 2016, quando representavam apenas 19%.
Enquanto o segmento econômico se beneficia do MCMV, o mercado de luxo em São Paulo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025, com aumento de quase 60% nos lançamentos de apartamentos. Alberto Ajzental, coordenador de Negócios Imobiliários da FGV, destaca que os recursos da poupança, antes usados para financiar a classe média, estão perdendo espaço. Isso resulta em crédito mais escasso e caro para quem não se enquadra nos subsídios do MCMV.
O Índice Fipezap aponta que o aluguel ficou 8,63% mais caro nos últimos 12 meses, com o preço médio do metro quadrado subindo de R$ 30,37 para R$ 52,34. Esse aumento supera o IPCA e o IGP-M. Paula Reis, economista do Grupo OLX, explica que a alta demanda em regiões específicas eleva os preços, permitindo aos proprietários recuperarem perdas da pandemia.
Mudança de comportamento e o mercado de aluguel
Diante dos desafios para a aquisição, o aluguel tem se tornado uma escolha estrutural para muitos. Há uma demanda crescente por unidades compactas e bem localizadas, reflexo de mudanças demográficas como o aumento de pessoas morando sozinhas. Esse cenário impulsiona investidores e proprietários, que veem no aluguel uma fonte relevante de renda recorrente.
Empresas como a Vila 11 e Greystar desenvolvem projetos focados em locação, incluindo empreendimentos multifamily, que visam atender a média renda com apartamentos de um ou dois quartos. Segundo Jorge de Moraes, diretor da Vila 11, o aluguel é uma saída mais eficiente, sem entrada, dívida de longo prazo ou capital imobilizado.
Gustavo Favaron, CEO global da GRI Institute, identifica um hiato no mercado imobiliário entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão, e o aluguel surge como uma solução natural para suprir a necessidade da classe média, seguindo tendências internacionais. A competição se acirra com a locação de curta temporada, levantando a hipótese de que muitas unidades servem mais como ativos financeiros do que para habitação.
Iniciativas governamentais em busca de soluções
O governo federal tem buscado responder aos desafios habitacionais. Medidas como o Programa Reforma Casa Brasil e a nova política de crédito habitacional da Caixa, permitindo financiar até 80% do valor de imóveis via poupança, foram anunciadas. O aumento do teto de financiamento pelo SFH e a expansão do Minha Casa, Minha Vida com a Faixa 4, destinada a famílias com renda mensal entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil, com financiamentos de até R$ 600 mil, também visam atender a classe média.
No entanto, especialistas como Ajzental consideram as iniciativas positivas, mas insuficientes para uma retomada expressiva. Ele critica o modelo de aumento de demanda via dívida e defende maior controle de gastos governamentais e esclarecimento financeiro à população, ressaltando que o aspiracional da compra está travado pela situação financeira precária de muitas famílias.