Sonho da casa própria fica mais distante para a classe média e aluguel dispara no País
O desejo de conquistar a casa própria torna-se um objetivo cada vez mais remoto para a classe média brasileira em 2026. Paralelamente, o custo do aluguel residencial registra uma disparada significativa em todo o país, pressionando o orçamento familiar e limitando o acesso ao patrimônio imobiliário. Muitos, como o professor particular Rafael Bezerra, veem-se cada vez mais enraizados no mercado de locação.
Rafael, morando há três anos em um apartamento de 40 metros quadrados em Santa Cecília, São Paulo, compartilha a realidade de muitos. Apesar de possuir uma renda considerada maior, a falta de patrimônio prévio e os desafios financeiros diários dificultam a acumulação para a entrada de um imóvel e o peso de um financiamento de longo prazo. O aluguel, que em seu caso custa R$ 1.890, é visto como um “achado” diante de valores mais elevados na região, mas as despesas fixas e variáveis consomem a capacidade de poupança.
O crescimento do número de inquilinos
As histórias como a de Rafael não são isoladas. Entre 2016 e 2025, o número de domicílios alugados no Brasil apresentou um crescimento expressivo de aproximadamente 55%, saltando de 12,2 milhões para 18,9 milhões. Os dados da Pnad Contínua revelam que, embora o total de imóveis no país tenha aumentado, uma parcela considerável, quase um quarto, é destinada à locação. Em contraste, a proporção de domicílios próprios diminuiu de 66,8% para 60,2% no mesmo período.
Um estudo da Ipsos aponta que 76% dos locatários desejam adquirir um imóvel, mas 36% duvidam de sua capacidade de realizar esse sonho. Para Rafael, a esperança reside na expansão do programa Minha Casa, Minha Vida, que agora contempla famílias com renda de até R$ 13 mil, incluindo ele próprio.
Desafios da entrada, financiamento e crédito
Mesmo com indicadores econômicos como uma taxa de desemprego em 6,1% e o PIB fechando 2025 com alta de 2,3%, a percepção de poder de compra para a classe média diminuiu. A inflação acumulada de 4,14% em 12 meses até março, combinada com o aumento expressivo no valor das dívidas (176% desde 2016), totalizando 81,7 milhões de inadimplentes em 2026, fragiliza a situação financeira das famílias.
Segundo o economista André Sacconato, professor da FIPE/USP, a classe média é a mais afetada, pois a inflação que impacta seus gastos, majoritariamente em serviços, é superior ao crescimento de sua renda nominal. Essa discrepância gera a sensação de que “está faltando dinheiro”.
Acumular o montante necessário para a entrada de um imóvel, que varia entre 20% e 30% do valor total, torna-se uma barreira significativa. Somam-se a isso as altas taxas de financiamento imobiliário, frequentemente acima de 10% ao ano, e as rigorosas análises de crédito.
O impacto do Minha Casa, Minha Vida e a perda de espaço da classe média
Enquanto o segmento de menor renda se beneficia do fortalecimento e expansão do Minha Casa, Minha Vida, que oferece juros mais baixos e acesso facilitado ao crédito, a classe média perde espaço. O programa tem transformado o mercado, com 54,3% das unidades residenciais lançadas em São Paulo se enquadrando nele em 2025, um salto de 19% em 2016.
Em contrapartida, o mercado de luxo e superluxo em São Paulo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025, com um aumento de quase 60% nos lançamentos de apartamentos. Alberto Ajzental, coordenador de Negócios Imobiliários da FGV, destaca que os recursos da poupança (SBPE), essenciais para financiar a classe média via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), estão perdendo relevância. Isso resulta em crédito imobiliário mais escasso e caro para quem não se qualifica para os subsídios do MCMV.
Dados da Abecip mostram uma queda acentuada no número de unidades financiadas via SBPE, de 866 mil em 2021 para 457 mil em 2025. O crédito imobiliário atual opera com fontes de captação mais caras, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), influenciando as taxas finais dos financiamentos.
O aluguel da classe média: um fardo crescente
A classe média, espremida entre os segmentos de alta e baixa renda, sente o aperto das altas taxas de juros e a falta de subsídios, além da dificuldade em juntar a entrada. A consultora Carol Herling exemplifica a situação: “Como juntar dinheiro para emergências se minha vida é um eterno pronto-socorro?”. Os custos com saúde, alimentação e até medicamentos essenciais, como para asma, sofreram reajustes.
O aluguel de um apartamento de 88 metros quadrados em Higienópolis, São Paulo, onde Carol reside, custa R$ 4,2 mil, mais R$ 1,8 mil de condomínio. Essa realidade reflete a tendência geral: o Índice Fipezap indica que o aluguel ficou 8,63% mais caro nos últimos 12 meses, com o preço médio do metro quadrado passando de R$ 30,37 em março de 2020 para R$ 52,34 em março de 2026. Essa variação supera significativamente o IPCA (4,14%) e o IGP-M (-1,83%).
Paula Reis, economista do Grupo OLX, explica que a alta demanda em regiões valorizadas incentiva o aumento de preços, permitindo que proprietários recuperem perdas pós-pandemia. A população de aluguel atinge um limite de comprometimento de renda, e o alto endividamento familiar agrava a situação.
Um estudo da FC Análise indica que a classe B (renda entre R$ 4.607,01 e R$ 16.186,00) é o principal grupo no mercado de aluguel, respondendo por 49% das propostas em 2025, buscando previsibilidade e flexibilidade financeira.
Investidores e empresas se beneficiam da mudança
A mudança no comportamento do consumidor, aliada aos desafios da compra, eleva o aluguel de uma etapa temporária para uma escolha estrutural. Há uma demanda crescente por unidades compactas e bem localizadas. Essa tendência é impulsionada por mudanças demográficas, como o aumento de pessoas morando sozinhas e casais sem filhos.
A alta demanda e o encarecimento da locação atraem investidores. O aluguel volta a ser visto como fonte relevante de renda recorrente, com empresas desenvolvendo projetos voltados ao público investidor e iniciativas como os prédios multifamiliares destinados à locação. A Vila 11, por exemplo, dobrou de faturamento no último ano com a entrega de novos empreendimentos para locação.
Jorge de Moraes, diretor comercial e de marketing da Vila 11, defende o aluguel como uma saída mais eficiente, sem entrada, dívida de longo prazo ou capital imobilizado. Ele também ressalta a crescente mobilidade profissional, onde ter um imóvel pode gerar rigidez em um cenário que exige adaptação.
A Greystar, outra empresa do setor, amplia sua atuação e estrutura um fundo voltado à média renda, buscando atender solteiros e famílias pequenas com aluguéis previstos entre R$ 2,5 mil e R$ 3 mil. Para Gustavo Favaron, CEO global da GRI Institute, o mercado imobiliário apresenta um hiato entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão, e o aluguel surge como resposta natural à redução do poder de compra da classe média, uma tendência já consolidada em mercados internacionais.
Medidas governamentais em busca de soluções
O governo federal tem implementado medidas para mitigar os desafios habitacionais. O Programa Reforma Casa Brasil oferece crédito para reformas e ampliações. A nova política de crédito habitacional permite que a Caixa financie até 80% do valor de imóveis comprados via poupança. O aumento do teto de financiamento pelo SFH para R$ 2,25 milhões e a redução da taxa de juros para 12% ao ano também são iniciativas relevantes.
A expansão do Minha Casa, Minha Vida com a criação da Faixa 4, destinada a famílias com renda mensal de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil, permite o financiamento de imóveis de até R$ 600 mil com taxas de 10% ao ano. No entanto, essas famílias não contam com subsídios.
Especialistas avaliam as iniciativas como positivas, mas não suficientes. Alberto Ajzental critica o modelo de aumento de demanda via dívida e defende maior controle de gastos governamentais para redução de juros. Ele argumenta que, embora aluguel e compra sejam bens substitutos, a locação é um bem inferior, e o desejo aspiracional da compra está travado pela insegurança financeira das famílias.