Supremo Tribunal Federal avalia se documento particular de imóvel serve como garantia para crédito sem escritura pública
O Supremo Tribunal Federal (STF) está em julgamento para definir se contratos de crédito lastreados em imóveis podem ser formalizados por meio de documento particular, dispensando a escritura pública. A decisão do STF, em análise na 2ª Turma e relatada pelo ministro Gilmar Mendes, pode alterar significativamente as operações de crédito no país. A discussão central gira em torno da interpretação da Lei 9.514 de 1997, que permite o uso de contrato particular como garantia. O questionamento é se essa permissão se estende apenas a operações vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou se abrange também contratos firmados fora dessas modalidades.
O caso chegou ao Supremo por meio de um mandado de segurança impetrado pelo partido Podemos. A legenda busca restabelecer uma interpretação mais restritiva do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que exige escritura pública para contratos fora do SFH e SFI. O ministro Gilmar Mendes votou, na sexta-feira (19.jun), para manter a suspensão dos provimentos do CNJ que restringiam o uso de documentos particulares. Ele argumentou que a lei de 1997 não limita essa possibilidade a instituições financeiras ou contratos específicos desses sistemas, interpretando que a lei autoriza o uso do instrumento particular de forma mais ampla.
Dias Toffoli acompanhou o voto do relator. A decisão, se confirmada, pode simplificar e baratear o acesso ao crédito para operações imobiliárias, como defendido por alguns, que apontam a escritura pública como um entrave burocrático e custoso. O ministro Gilmar Mendes destacou que permitir contratos por documento particular pode dar mais segurança ao credor, baratear o crédito e facilitar negócios.
Professoras alertam para risco elevado de fraudes sem escritura pública
A professora de direito econômico da Faculdade de Direito da USP, Viviane Alves de Morais, contrapõe a visão de eficiência, alertando para o aumento do risco de fraudes. Segundo ela, a escritura pública funciona como uma importante camada de controle, verificando a identidade das partes, a regularidade dos documentos e a manifestação de vontade. “O problema de você dispensar escritura pública é que você não tem mais a verificação da documentação tal qual exigida por um tabelião que tem fé pública”, afirmou ao Poder360.
Viviane ressalta que, embora a dispensa de escritura já ocorra em operações do SFH e SFI, estas passam por instituições financeiras reguladas e com sistemas de fiscalização. A ampliação para contratos fora desses sistemas, que podem envolver fundos e operações privadas de crédito, pode facilitar a ocorrência de fraudes, inclusive sem reconhecimento de firma. “Você tem, sim, o risco de que essas fraudes ocorram com maior facilidade, porque você faz um instrumento particular com as assinaturas sem mesmo reconhecimento de firma”, declarou.
A especialista enfatiza que o ponto crucial não é a digitalização dos contratos, mas a redução das exigências para comprovar a validade das operações. “O que a gente precisa ter efetivamente é segurança jurídica das operações, transferência de patrimônio”, defendeu Viviane.
Casos em Ribeirão Preto evidenciam vulnerabilidades em contratos particulares
Documentos obtidos pelo Poder360 revelam casos em Ribeirão Preto (SP) onde proprietários alegam ter sido vítimas de fraudes envolvendo imóveis e contratos particulares. Em uma das situações, uma advogada registrou boletim de ocorrência ao ser informada por um cartório sobre a venda de um imóvel de sua propriedade, que ela desconhecia ter vendido. O imóvel foi utilizado como garantia em um financiamento de R$ 1.416.000,00 aprovado por um banco.
Segundo o boletim de ocorrência, não havia reconhecimento de firma nas assinaturas dos vendedores, que negaram conhecimento da venda. Mesmo assim, o cartório registrou a escritura. Um juiz posteriormente apontou indícios de ausência de consentimento dos proprietários e falsidade nas assinaturas, determinando o bloqueio da matrícula do imóvel. Em outro caso citado, um documento particular foi usado para registrar a venda e dar outro imóvel como garantia de dívida em março de 2026.
Estes casos, embora não sejam objeto direto do julgamento no STF, são mencionados por críticos da dispensa ampla de escritura pública como exemplos práticos da exploração de documentos particulares em fraudes imobiliárias. O 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto foi procurado para comentar os procedimentos adotados, mas não respondeu até a publicação desta reportagem.
A discussão sobre a exigência de escritura pública envolve o equilíbrio entre a agilidade e o custo das operações financeiras e a necessária segurança jurídica para evitar fraudes e garantir a validade das transações imobiliárias no Brasil.