A tão sonhada casa própria está mais perto para muitos brasileiros. Em 2026, o Santander implementou uma mudança significativa em sua política de financiamento imobiliário, elevando o percentual máximo financiável para até 90% do valor do imóvel. Isso se traduz em uma redução drástica da entrada mínima exigida, que pode cair de 20% para apenas 10%. Essa flexibilização representa um divisor de águas para quem planeja adquirir um imóvel, diminuindo a barreira financeira inicial e acelerando o processo de compra.
Essa nova condição, embora ainda sujeita à análise individual de crédito e perfil do cliente, abre portas para um público mais amplo. A possibilidade de dar uma entrada menor libera capital próprio para outras aplicações ou para cobrir os custos adicionais inerentes à compra de um imóvel, como impostos e taxas. Continue lendo e descubra como essa novidade pode transformar seu sonho da casa própria em realidade.
Santander revoluciona o crédito imobiliário: entenda a nova política
A partir de maio de 2026, o Santander passou a oferecer financiamentos imobiliários com um teto de 90% sobre o valor total do imóvel. Essa atualização, que vai além do padrão de 80% praticado anteriormente pelo mercado privado, representa uma redução significativa na necessidade de capital próprio para a entrada. Para um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, a entrada mínima cai de R$ 60 mil para R$ 30 mil. Essa liberação de capital próprio permite que os compradores e investidores direcionem seus recursos para outras finalidades ou para arcar com os custos acessórios da transação imobiliária, como ITBI e custos de cartório.
Essa medida tem o potencial de impactar diretamente a velocidade com que os brasileiros alcançam a casa própria. Ao diminuir a exigência de entrada, o banco busca democratizar o acesso ao crédito imobiliário, impulsionando o mercado e beneficiando tanto compradores de primeira viagem quanto investidores.
A flexibilização não é automática: critérios de aprovação
É crucial entender que essa nova condição de financiamento não se aplica de forma universal. O Santander reitera que cada solicitação passará por uma análise individual rigorosa. Fatores como o perfil de crédito do solicitante, o relacionamento prévio com o banco, as características específicas do imóvel e outros elementos de risco serão determinantes para a aprovação e para o acesso a essa condição mais favorável.
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) já previa essa possibilidade em sua regulamentação, que permite um percentual de financiamento (LTV – Loan to Value) de até 90%. No entanto, o mercado, historicamente, tem operado com uma média de LTV em torno de 60%. Isso sugere que a política do Santander tende a beneficiar clientes com excelente score de crédito, imóveis de maior liquidez e operações percebidas como de menor risco.
O que esperar do mercado após a mudança do Santander?
A iniciativa do Santander não apenas beneficia seus clientes diretos, mas também gera um efeito cascata no mercado financeiro. Instituições como Bradesco e Itaú, que tradicionalmente operam com um teto de 80% para financiamento, agora sentem a pressão competitiva. Embora, no momento do anúncio, mantivessem suas políticas padrão, a expectativa é que essa movimentação do Santander possa incentivar outras instituições a reavaliarem seus limites e condições para se manterem competitivas.
A tendência é que, caso essa flexibilização se torne uma prática mais disseminada, ela inicialmente beneficie imóveis de maior liquidez e compradores com menor risco percebido. Essa dinâmica competitiva pode, a médio e longo prazo, resultar em condições ainda mais vantajosas para um número maior de consumidores no mercado de crédito imobiliário.
Entendendo o LTV e seu impacto na entrada
O LTV, sigla para Loan to Value (Empréstimo sobre Valor), é um indicador fundamental no financiamento imobiliário. Ele representa a relação percentual entre o valor do empréstimo concedido pelo banco e o valor de avaliação do imóvel. Em outras palavras, o LTV define quanto o banco está disposto a financiar em relação ao preço total do bem.
Historicamente, no Brasil, o padrão de mercado para financiamento imobiliário privado girava em torno de 80% de LTV. Isso significava que o comprador precisava desembolsar, no mínimo, 20% do valor do imóvel como entrada. A nova política do Santander, ao elevar o financiamento para até 90%, reduz a entrada mínima exigida para 10%. Essa mudança tem um impacto direto e significativo na acessibilidade do crédito imobiliário.
Calculando a economia com a nova entrada
Vamos ilustrar com um exemplo prático: considere um imóvel avaliado em R$ 500.000.
- Cenário anterior (80% LTV): O banco financiaria R$ 400.000 (80% de R$ 500.000), exigindo uma entrada de R$ 100.000 (20% de R$ 500.000).
- Novo cenário Santander (até 90% LTV): O banco pode financiar até R$ 450.000 (90% de R$ 500.000), exigindo uma entrada mínima de R$ 50.000 (10% de R$ 500.000).
A diferença de R$ 50.000 na entrada pode ser o fator decisivo para muitos compradores. Esse valor pode ser utilizado para custos adicionais, como impostos (ITBI), taxas de cartório, despesas com mudança ou até mesmo para realizar reformas e mobiliar o novo lar. Essa liberação de capital próprio torna a aquisição do imóvel mais viável e menos onerosa no curto prazo.
Fatores que influenciam a aprovação do crédito
A conquista de um financiamento imobiliário, especialmente com condições mais favoráveis como as oferecidas pelo Santander, depende de uma série de fatores. O banco não se baseia apenas no valor do imóvel, mas em uma análise aprofundada do solicitante e da operação.
1. Perfil de crédito e score
O score de crédito é um dos pilares na avaliação de risco do solicitante. Pontuações mais altas indicam um histórico de bom pagador, o que aumenta a confiança do banco na capacidade do cliente de honrar os compromissos financeiros. Um score elevado pode ser crucial para a aprovação de um LTV de 90%.
2. Relacionamento com o banco
Ter um relacionamento bancário sólido e aprofundado com o Santander pode ser um diferencial significativo. Isso inclui a movimentação regular da conta corrente, a utilização de cartões de crédito do banco, a contratação de outros produtos financeiros e, se aplicável, a manutenção de contas empresariais (PJ) na instituição. Quanto mais o banco “conhece” o cliente e sua saúde financeira, maiores são as chances de obter condições especiais.
3. Características do imóvel
A natureza do imóvel também influencia a decisão do banco. Imóveis localizados em áreas de alta valorização, com boa liquidez de mercado (facilidade de revenda) e que apresentem documentação impecável tendem a ser vistos com mais segurança pelos credores. O banco também avalia o valor de mercado e o estado de conservação do bem.
4. Capacidade de pagamento
Fundamental em qualquer análise de crédito, a capacidade de pagamento do solicitante é avaliada com base em sua renda comprovada e estabilidade profissional. O banco verifica se as parcelas do financiamento (que geralmente não devem ultrapassar 30% da renda bruta familiar) cabem no orçamento mensal do cliente sem comprometer seu sustento.
O cenário atual dos juros e o crédito habitacional
A política de financiamento do Santander surge em um momento de expectativas de melhorias no crédito habitacional, impulsionadas pelos cortes na taxa Selic. No entanto, o setor imobiliário é particularmente sensível às taxas de juros de longo prazo, que não seguem a mesma trajetória da taxa básica de juros. Segundo a Abecip, as taxas de juros para contratos de cinco e dez anos ainda se encontram em patamares elevados, na casa dos 13,6% a 13,7% ao ano, o que continua a pressionar o valor das parcelas e a capacidade de pagamento dos consumidores.
As taxas oferecidas pelo Santander, que variam entre 11,69% e 12,29% ao ano, dependendo do perfil do cliente, demonstram que, apesar da flexibilização no LTV, o custo do dinheiro ainda é um fator seletivo. A redução da entrada é um facilitador, mas o custo do financiamento continua a ser um ponto crucial na viabilidade da aquisição para muitos.
Impacto da nova política em compradores e investidores
A mudança na política de financiamento do Santander atinge dois públicos principais com efeitos distintos:
Para compradores de primeira viagem
A redução da entrada para 10% é um alívio financeiro imenso para quem está comprando o primeiro imóvel. A barreira de acumular os 20% ou mais de entrada frequentemente adia ou inviabiliza o sonho da casa própria. Com a nova política, o acesso se torna mais rápido e o capital que seria destinado à entrada pode ser usado para outros fins essenciais na mudança para um novo lar.
Para investidores imobiliários
Investidores também se beneficiam, pois a menor necessidade de capital inicial permite diversificar a carteira de investimentos ou adquirir mais propriedades com o mesmo capital. A possibilidade de liberar R$ 30 mil em um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, pode ser reinvestida em outro empreendimento ou utilizada para cobrir custos de manutenção e taxas, otimizando o retorno sobre o investimento.
O futuro do crédito imobiliário: o que esperar?
A ousadia do Santander em expandir o LTV para 90% em operações selecionadas pode ser um prenúncio de mudanças mais amplas no setor. A pressão competitiva sobre outros grandes bancos privados é real. O mercado imobiliário, sempre dinâmico, pode se adaptar a novas realidades de acesso ao crédito.
É provável que a flexibilização se torne uma ferramenta estratégica para atrair clientes de alto valor e imóveis de maior liquidez. Resta acompanhar se essa condição, inicialmente seletiva, se consolidará como uma oferta mais padrão ou permanecerá como um diferencial pontual. O que é certo é que a busca por facilitar o acesso à moradia, alinhada à gestão de risco, continuará moldando o futuro do crédito imobiliário no Brasil.
A conquista da casa própria, que para muitos parecia um horizonte distante, ganha agora um caminho mais acessível graças a inovações como a política de financiamento com entrada de 10% do Santander. Avalie seu perfil, converse com o banco e veja se este é o momento certo para dar o próximo passo rumo ao seu novo lar.