CNJ libera alienação fiduciária em contrato sem escritura pública
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tomou uma decisão significativa que altera as regras para a formalização de contratos de compra e venda de imóveis no Brasil. A partir de agora, a exigência de escritura pública para a cláusula de alienação fiduciária em transações que não fazem parte do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi eliminada.
Essa mudança, oficializada pelo Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell, em julho de 2026, tem o potencial de impactar diretamente o mercado imobiliário, simplificando e possivelmente reduzindo os custos em diversas operações de crédito. A decisão atende a um pedido da União, que argumentou sobre os efeitos econômicos negativos da exigência anterior.
Entenda a alienação fiduciária e a mudança
Na alienação fiduciária, o comprador adquire a posse de um imóvel e seus direitos de uso, mas a propriedade efetiva só é transferida após a quitação integral das parcelas. O imóvel serve como garantia real para a instituição financeira que concedeu o crédito. Historicamente, a Lei 9.514/1997 já previa a possibilidade de formalizar essa garantia tanto por escritura pública quanto por instrumento particular.
No entanto, em 2024, o CNJ havia estabelecido que a formalização da alienação fiduciária deveria ser feita por escritura pública, lavrada em cartório de notas. Essa regra se aplicava a todos, exceto para os contratos vinculados ao SFI e SFH, que poderiam continuar utilizando o instrumento particular. A União contestou essa norma, apontando que ela encarecia as operações e prejudicava a concorrência no setor.
O impacto da decisão no mercado
A revogação da obrigatoriedade da escritura pública para contratos fora do SFI/SFH visa reduzir barreiras e custos. Segundo a União, a exigência anterior poderia aumentar as despesas com operações de crédito imobiliário em valores que variam entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões, considerando o saldo de operações em junho de 2024. Adicionalmente, os custos anuais para financiamentos de incorporadoras e loteadoras poderiam crescer entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões.
A decisão do CNJ também valida os instrumentos particulares celebrados anteriormente, mesmo que em desacordo com a norma provisória de 2024, além das escrituras públicas firmadas no mesmo período. A intenção é fomentar um ambiente mais competitivo e acessível no financiamento imobiliário, evitando a concentração bancária e ampliando o acesso ao crédito.
O que muda na prática?
Embora a escritura pública em cartório de notas não seja mais obrigatória para estes casos, a necessidade de registrar o contrato no cartório de registro de imóveis para garantir a validade legal da garantia e a transferência da propriedade permanece inalterada. A decisão também proíbe os registradores de imóveis de recusar contratos onde a alienação fiduciária é formalizada por instrumento particular, desde que a instituição credora não seja integrante do SFI ou SFH.
O ministro Mauro Campbell destacou a importância de orientar os registradores para que aceitem instrumentos particulares com efeitos de escritura pública, desde que cumpram os requisitos legais. Essa medida reforça a segurança jurídica e a praticidade nas transações imobiliárias, alinhando-se com a legislação vigente e a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a matéria.
A decisão reflete uma preocupação em adaptar as normas aos novos modelos de negócios e à realidade econômica, promovendo um mercado mais dinâmico e inclusivo, especialmente para entidades como fundos de investimento, fundos imobiliários, securitizadoras e fintechs, que atuam fora do escopo tradicional do SFI e SFH.