Arbitragem no despejo: o equívoco jurídico que ameaça desequilibrar todo o mercado imobiliário
O debate sobre a aplicação da arbitragem em ações de despejo frequentemente parte de um equívoco fundamental: questiona-se se o despejo, em si, pode ser levado à arbitragem, tratando-a como uma extensão privada do Poder Judiciário. A questão crucial, no entanto, reside em identificar quais aspectos da controvérsia locatícia são, de fato, arbitráveis e quais atos demandam intrinsecamente o poder estatal de coerção. A Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) permite que partes capazes submetam à arbitragem litígios que envolvam direitos patrimoniais disponíveis – aqueles de conteúdo econômico sobre os quais as partes podem livremente contratar, transigir, renunciar ou compor. Contratos de locação, em sua essência, são patrimoniais, abrangendo aluguel, encargos, multas, inadimplemento, rescisão, indenizações e a restituição do imóvel, todos elementos de natureza disponível.
A controvérsia ganha contornos perigosos quando alguns juristas tentam importar o Código de Defesa do Consumidor (CDC) para os contratos de locação. O objetivo prático seria invocar o artigo 51, VII, do CDC para declarar nula a cláusula arbitral sob o argumento de que seria compulsória. Essa manobra, embora pareça técnica, é artificial. Ela transforma o locatário em consumidor e o locador em fornecedor, muitas vezes utilizando a imobiliária como uma ponte para, indevidamente, contaminar uma relação jurídica da qual ela sequer é parte contratual. O resultado é uma ficção jurídica onde o proprietário passa a ser visto como fornecedor profissional não por estruturar uma cadeia de consumo, mas por contratar um terceiro para intermediar a locação. Essa construção contradiz a orientação pacificada há mais de uma década pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A jurisprudência consolidada do STJ sobre a inaplicabilidade do CDC
O STJ tem reiteradamente consolidado o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação urbana. A razão é clara: locação e consumo integram microssistemas jurídicos distintos. A relação locatícia é disciplinada por um regime normativo próprio e específico, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e não apresenta os elementos característicos de uma relação de consumo previstos nos artigos 2º e 3º do CDC.
Precedentes do STJ ilustram essa posição:
- Em 2015, no Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº 101.712 – RS, a Quarta Turma afirmou a inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação regidos pela Lei nº 8.245/91.
- No mesmo ano, o Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.285.546 – RJ confirmou que o CDC não se aplica a contratos de locação, que possuem legislação específica.
- O Agravo em Recurso Especial nº 1.147.805 – RS, em 2017, reiterou que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável a relações locatícias.
- Mais recentemente, em 2025, o AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 2.637.133 – MG (AgInt no AREsp n. 2.637.133/MG) destacou a inaplicabilidade do CDC a contratos de locação, alinhando-se à jurisprudência do STJ.
- A decisão de 30 de março de 2026, publicada em 7 de abril de 2026, no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 3.028.505 – PE (AgInt no AREsp n. 3.028.505/PE), reforçou que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios.
O microssistema jurídico da locação e a autonomia da vontade
Essa separação entre os sistemas normativos não é um mero detalhe acadêmico, mas sim a arquitetura de nosso ordenamento jurídico. A locação urbana possui um microssistema próprio, desenhado para equilibrar interesses entre locador e locatário. Introduzir o CDC de forma indiscriminada rompe esse equilíbrio legislativo. O CDC foi criado para proteger o consumidor em relações assimétricas, algo que não se aplica automaticamente à locação, onde o legislador já definiu uma equação específica.
Aplicar o CDC cumulativamente desorganiza o sistema, concedendo vantagens indevidas a uma parte e impondo ao locador ônus jurídicos desproporcionais. O proprietário pode ser equiparado a fornecedor, não pela sua posição real na operação, mas pela mera intervenção de uma imobiliária. Esse raciocínio é insustentável, pois a responsabilidade da imobiliária deve ser tratada na relação de administração ou intermediação, e não converter o contrato de locação em relação de consumo para anular cláusulas arbitrais.
O impacto potencial dessa tese é desproporcional. Se todo locador que utiliza imobiliária for equiparado a fornecedor, o mercado pode responder com aumento de exigências, reforço de garantias, encarecimento dos aluguéis e retração da oferta, tornando o sistema menos acessível. A retórica protetiva, quando mal aplicada, pode gerar o oposto do prometido: encarecimento, restrição e desequilíbrio.
Contratos de adesão e a validade da cláusula arbitral
Outra objeção frequente é a alegação de que contratos de locação intermediados por imobiliárias são contratos de adesão. De fato, muitos o são. Contudo, a Lei de Arbitragem prevê expressamente essa situação em seu artigo 4º, §2º. Nesses casos, a cláusula compromissória é eficaz se o aderente iniciar a arbitragem ou concordar com sua instituição de forma explícita, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específico.
Portanto, a questão não é negar a arbitragem, mas sim redigir corretamente a cláusula. Cláusulas genéricas ou escondidas podem gerar problemas de validade, mas uma cláusula clara, destacada e compreendida representa o exercício legítimo da autonomia privada. A tentativa de aplicar o CDC para anular a arbitragem erra ao desconsiderar a autonomia do microssistema locatício e ao ignorar que a Lei de Arbitragem já possui soluções para contratos de adesão.
A correta interpretação do precedente sobre despejo e atos executivos
Um terceiro argumento, mais sofisticado, baseia-se em uma leitura apressada do precedente do STJ no REsp 1.481.644/SP. É um equívoco supor que o STJ proibiu absolutamente a arbitragem em despejos. O acórdão reconheceu a força vinculante da cláusula arbitral para litígios sobre direitos patrimoniais disponíveis e distinguiu a execução forçada, pois árbitros não detêm poder de império para atos executivos.
O ponto decisivo foi a natureza executiva lato sensu da ação de despejo, envolvendo atos que exigem coerção estatal, como o desalojamento e a imissão na posse. O STJ não declarou a nulidade da cláusula arbitral locatícia, nem considerou inarbitráveis questões como aluguéis, encargos, multas ou rescisão contratual. Ao contrário, a própria jurisprudência do STJ preserva a competência arbitral para questões de mérito, limitando o Judiciário aos atos executivos e formais quando a execução for necessária.
A arquitetura correta é a seguinte: o árbitro pode decidir o conflito locatício disponível (inadimplemento, rescisão, cobrança), e o Judiciário executa coercitivamente aquilo que depender de força estatal, como a retomada física do imóvel. O STJ não impediu a arbitragem de mérito em locações, apenas delimitou sua atuação onde o poder de império estatal é indispensável.
Arbitragem, moradia e a importância da clareza jurídica
Não há impedimento por suposta indisponibilidade da posse ou violação do direito à moradia. A moradia é um valor constitucional, mas não transforma inadimplemento contratual em direito indisponível, nem impede a composição privada sobre prazos, desocupação ou rescisão. A Lei do Inquilinato continua válida e aplicável pelo árbitro, que atua sob a égide da Lei de Arbitragem, um instrumento de jurisdição por convenção.
A necessidade de tutela urgente também não é um óbice. As partes podem recorrer ao Judiciário para medidas cautelares antes mesmo da instituição da arbitragem. A tese juridicamente madura, portanto, não é um “tudo ou nada”, mas sim uma distinção técnica entre atividade cognitiva e atividade coercitiva.
A ação de despejo, em seus atos que demandam coerção estatal (expedição de mandado, retirada forçada, imissão compulsória na posse), permanece sob o Judiciário devido ao indispensável exercício do poder de império. Contudo, isso não torna todo o conflito locatício inarbitrável. As controvérsias prévias à retomada – inadimplemento, rescisão, interpretação de cláusulas, cobrança de valores – são patrimoniais disponíveis e, portanto, arbitráveis, desde que haja cláusula compromissória válida e observados os requisitos legais para contratos de adesão.
A jurisprudência mais recente, como a decisão do TJSP em 2025 (Apelação Cível nº 1002961-53.2024.8.26.0260), já consolida essa diferenciação, reconhecendo a arbitragem para a fase cognitiva do despejo, reservando ao Judiciário os atos de força e execução coercitiva.
Arbitragem: um aliado para a segurança jurídica e eficiência do mercado
A arbitragem não é inimiga do Poder Judiciário; é um instrumento jurídico de apoio à jurisdição estatal, promovendo uma justiça mais técnica, célere e eficiente. Tornou-se o modelo ordinário de resolução de disputas em economias avançadas globalmente, como nos Estados Unidos, Inglaterra e França. Países com sistemas jurídicos desenvolvidos compreendem que um sistema de justiça moderno se fortalece pela coexistência coordenada entre a jurisdição estatal e a arbitral.
A relevância internacional da arbitragem é evidenciada pela Convenção de Nova York de 1958, um dos tratados mais aderidos globalmente, assegurando o reconhecimento e execução de sentenças arbitrais estrangeiras. As principais economias mundiais estruturam a segurança jurídica de suas relações econômicas sobre a arbitragem, dada sua capacidade de produzir decisões técnicas e confiáveis.
O mercado imobiliário brasileiro necessita de infraestrutura jurídica sofisticada, previsível e eficiente, capaz de oferecer respostas rápidas sem sacrificar a segurança jurídica. Fortalecer a arbitragem não enfraquece a justiça estatal; fortalece a capacidade do sistema de justiça como um todo de entregar decisões mais eficientes e socialmente úteis. O verdadeiro objetivo do Judiciário é a pacificação social e a entrega de soluções adequadas à sociedade, destinatária final da justiça.