Fisco intensifica cerco contra subfaturamento em transações imobiliárias
A Receita Federal deu início a uma operação rigorosa para combater o subfaturamento na compra e venda de imóveis, utilizando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF do imóvel”. O objetivo é cruzar informações de escrituras, pagamentos via PIX e declarações de Imposto de Renda em tempo real, impedindo que transações sejam declaradas abaixo do valor de mercado.
Esta nova abordagem de fiscalização automatizada promete impactar diretamente as operações suspeitas no aquecido mercado imobiliário brasileiro. A iniciativa visa coibir a sonegação do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital e a redução indevida do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
O CIB é um sistema que atribui um código único a cada propriedade, seja ela urbana ou rural. A utilização deste cadastro torna-se obrigatória para todos os cartórios até o final de 2026, pavimentando o caminho para uma integração completa de dados entre os governos federal, estaduais e municipais, prevista para 2027. Com este código, o sistema consegue detectar em segundos inconsistências entre o valor declarado no contrato e o fluxo financeiro real do comprador e do vendedor.
Penalidades severas para quem declara valor menor
As consequências para quem omite o valor real de uma transação imobiliária podem ser severas. Caso a Receita Federal identifique uma divergência e constate erro ou omissão sem intenção clara de fraude (dolo), o contribuinte deverá recolher o imposto sonegado, acrescido de juros e uma multa que pode atingir 75% do valor devido. Se for comprovada a intenção deliberada de fraude, como simulação para enganar o Fisco, a penalidade se agrava, variando de 100% a 150% do imposto omitido, além de correção monetária pela taxa Selic.
Em casos mais graves, dependendo das circunstâncias e valores envolvidos, a conduta pode ser encaminhada ao Ministério Público para apuração de crimes contra a ordem tributária e lavagem de dinheiro. Portanto, simular valores em transações imobiliárias representa um risco financeiro e jurídico considerável.
Combate à sonegação e redução de impostos
O foco principal dessa fiscalização é a prática de registrar imóveis por um valor inferior ao de mercado, com o intuito de diminuir a carga tributária. Na venda de um imóvel, a diferença positiva entre o valor de compra e o de venda gera o ganho de capital, sujeito a alíquotas que variam entre 15% e 22,5%.
Ao declarar um preço menor na escritura, as partes envolvidas buscam reduzir tanto a base de cálculo do Imposto de Renda quanto o valor do ITBI pago à prefeitura. Com a integração tecnológica proporcionada pelo CIB, qualquer discrepância significativa em relação ao valor real de mercado acionará alertas automáticos nos sistemas de fiscalização da Receita Federal.
Malha fina abrange doações e transferências entre parentes
A malha fina do Fisco também está atenta a transferências patrimoniais realizadas entre familiares, como doações ou vendas entre pais, filhos e cônjuges. Embora a legislação preveja situações legais de transferência e isenção, todas essas operações devem ser declaradas com os valores corretos.
O cruzamento de dados provenientes dos cartórios elimina a possibilidade de declarações informais ou ajustes contábeis que visam fugir da tributação sobre heranças e doações. O novo sistema promete maior transparência e rigor em todas as transações imobiliárias.