Fundo imobiliário BTLG11 quebra recordes com captação bilionária
O fundo de investimento imobiliário BTLG11, gerido pelo BTG Pactual Asset Management, alcançou um marco histórico no mercado brasileiro ao levantar R$ 1,807 bilhão. Esta captação, realizada em duas tranches e 100% em dinheiro (cash), consolida o BTLG11 como o maior fundo de tijolo do país, elevando seu valor de mercado para R$ 7,3 bilhões.
A operação atraiu mais de 155 mil cotistas, demonstrando um forte interesse dos investidores. Desse total, 75% eram investidores de varejo e os 25% restantes eram institucionais, incluindo fundos de pensão e investidores de grandes plataformas financeiras. Uma pequena parcela, cerca de 7% do total, foi adquirida por investidores estrangeiros.
BTLG11: o gigante dos fundos de tijolo
Com a recente captação, o BTLG11 supera outras grandes operações no segmento de fundos de tijolo, como a do XPML11, que levantou R$ 1,804 bilhão em 2024. A característica de 100% em cash é um diferencial, pois não envolveu troca de cotas ou estruturas complexas, conferindo maior poder de fogo ao fundo para expandir sua estratégia.
Estratégia e portfólio em expansão
O fundo, que atualmente conta com 33 ativos totalizando 1,5 milhão de metros quadrados locáveis, planeja adicionar cerca de 500 mil metros quadrados e outros 11 ativos ao seu portfólio. O BTLG11 tem mantido conversas avançadas com players do setor para adquirir novos portfólios de galpões logísticos.
A tese de investimento do fundo está fortemente atrelada ao crescimento do e-commerce no Brasil. A demanda por logística, especialmente para o chamado last mile, é impulsionada pela diversidade de empresas que competem no mercado digital brasileiro, como Mercado Livre, Amazon, Magalu, entre outras.
Evolução do e-commerce no Brasil (dados compilados pela Abiacom):
- 2016: R$ 126,4 bilhões em faturamento e 301 milhões de pedidos.
- Ano passado: R$ 235,5 bilhões em faturamento e 438,9 milhões de pedidos.
- Expectativa para 2026: R$ 259,8 bilhões em faturamento e 460 milhões de pedidos.
Localização estratégica e renovação de ativos
Um fator crucial para o sucesso do BTLG11 é a localização de seus ativos. Atualmente, 70% do portfólio está concentrado em um raio de 60 km de São Paulo, o maior mercado consumidor do país. Essa proximidade com a capital paulista reforça a eficiência logística.
O fundo também se destaca pela sua capacidade de renovar o portfólio. Nos últimos quatro anos, o BTLG11 vendeu R$ 1,4 bilhão em ativos, utilizando os recursos para novas aquisições ou distribuição de dividendos, garantindo que seu portfólio permaneça atualizado e competitivo.
O mercado de fundos imobiliários em alta
A captação do BTLG11 ocorre em um cenário de forte expansão para o mercado de fundos imobiliários no Brasil. Segundo dados da Anbima, o setor cresceu de R$ 173,19 bilhões em 2020 para R$ 423,9 bilhões em junho de 2026, mais do que dobrando de tamanho.
O BTG Pactual lidera a gestão do setor com R$ 41,7 bilhões sob gestão, seguido pela Kinea e XP Asset. A atratividade dos fundos imobiliários reside na visualização de ativos reais e na isenção de imposto de renda sobre os dividendos, o que os torna uma classe de ativo popular entre os investidores.