Tokenização de imóveis avança no Brasil e promete reduzir custos no mercado imobiliário
A tokenização de ativos, tecnologia frequentemente associada a criptomoedas, começa a ganhar nova aplicação no mercado imobiliário brasileiro. O objetivo principal é tornar as operações imobiliárias mais eficientes, transparentes e seguras, reduzindo custos para incorporadoras e securitizadoras. Este movimento estratégico utiliza blockchain e smart contracts para otimizar a gestão de operações lastreadas em ativos reais, aproximando o mercado imobiliário físico, o mercado de capitais e uma camada tecnológica de automação.
Roberto Coutinho, CEO e fundador da Habitare S.A., explica que a inovação reside na aplicação da tecnologia para integrar esses mundos distintos. Para o investidor, isso se traduz em uma operação com lastro imobiliário claro, contratos robustos e governança operacional aprimorada. A tecnologia atua como uma camada adicional de controle e acompanhamento, sem substituir a estrutura jurídica das garantias tradicionais, mas fortalecendo-a.
Blockchain: fortalecendo a governança e a segurança
Ao contrário do que alguns imaginam, o blockchain na tokenização de imóveis não anula a necessidade de garantias legais e econômicas. Pelo contrário, ele atua como um reforço. Os smart contracts, por exemplo, automatizam eventos contratuais e garantem maior rastreabilidade aos fluxos financeiros e registros, diminuindo a necessidade de intervenção manual. Essa automação reduz significativamente os riscos operacionais e aumenta a confiança dos investidores.
“O smart contract não substitui a estrutura jurídica da garantia. A garantia continua sendo dada pelos instrumentos legais e econômicos da operação. Mas ele melhora muito a forma como essa estrutura é acompanhada, registrada e executada no dia a dia”, afirma Coutinho. A tecnologia também minimiza falhas operacionais ao automatizar processos como conciliação financeira, auditorias e acompanhamento de recebíveis.
Crescimento do interesse e o desafio da educação financeira
O mercado imobiliário brasileiro tem demonstrado um crescente interesse por operações estruturadas com blockchain. Um exemplo prático foi uma oferta recente da Habitare, onde a primeira tranche de R$ 3 milhões foi captada em menos de nove horas. Contudo, o sucesso não se deve apenas à tecnologia em si, mas à combinação de fatores que ela proporciona.
Coutinho ressalta que o investidor moderno está mais sofisticado. “Ele não entra porque tem blockchain no nome. Ele entra quando entende que existe uma combinação boa entre retorno, governança, transparência, lastro e controle de risco”. O executivo aponta que um dos maiores desafios ainda é a educação financeira do mercado, pois parte dos investidores ainda associa a tokenização unicamente a criptoativos especulativos. A verdadeira inovação, segundo ele, está em “reduzir ruído, custo e risco operacional”, e não em criar volatilidade.
Automação: redução de custos e ampliação do acesso ao mercado de capitais
Um dos benefícios mais significativos da tokenização é a redução dos custos administrativos. Atividades rotineiras como emissão de boletos, conciliação bancária, gestão de inadimplência, cobranças e geração de relatórios consomem tempo e recursos. Com a automação proporcionada pela tecnologia, a expectativa é de uma expressiva diminuição das despesas de backoffice e um aumento na eficiência operacional.
Essa otimização pode impactar diretamente o custo de captação das empresas. “No curto prazo, isso pode melhorar a eficiência da captação. No médio prazo, pode ajudar a reduzir o custo de capital de incorporadoras que tenham boa governança, bons projetos e capacidade de estruturar operações mais transparentes”, detalha Coutinho. Além disso, o modelo amplia as possibilidades de financiamento para o setor, que historicamente é intensivo em capital e dependente de bancos, abrindo “uma nova avenida de funding para bons projetos”.
Regulação brasileira impulsiona inovações
A evolução da regulamentação brasileira tem sido um fator crucial para o avanço dessas operações. A Resolução CVM 88, por exemplo, estabeleceu regras para ofertas públicas por meio de plataformas eletrônicas, permitindo o desenvolvimento de estruturas inovadoras dentro de um ambiente regulado e seguro.
“Inovação financeira só escala quando existe confiança. E confiança, no mercado de capitais, depende de regulação, transparência, governança e prestação de contas”, destaca Coutinho. Ele acredita que, embora a legislação atual já possibilite essas operações, o mercado ainda passará por uma evolução considerável nos próximos anos. A visão é clara: usar a tecnologia para cumprir melhor a regulação, reduzir a assimetria de informação e aumentar a segurança para os investidores.
Em suma, a tendência é que o blockchain, a tokenização e a digitalização de recebíveis se consolidem como ferramentas essenciais no mercado imobiliário, aproximando o setor do mercado de capitais e diversificando as fontes de financiamento para novos empreendimentos.