Proprietários de casas alugadas podem pagar mais impostos devido à Reforma Tributária; veja quem será impactado pelas novas regras
A Reforma Tributária, que visa modernizar o sistema fiscal brasileiro, trará mudanças significativas para o mercado imobiliário. Uma das principais alterações é a potencial elevação da carga tributária para proprietários de imóveis alugados. No entanto, especialistas apontam que o impacto não será generalizado, concentrando-se majoritariamente em investidores com um número expressivo de propriedades e receitas elevadas provenientes de locações.
A nova legislação foi desenhada para distinguir entre o pequeno proprietário, que utiliza o aluguel como fonte complementar de renda, e o investidor que opera no mercado imobiliário de forma empresarial. Essa diferenciação é crucial para entender quem sentirá as maiores alterações no bolso a partir das novas regras.
Pequenos proprietários devem sentir poucas mudanças
Para aqueles que possuem até três imóveis alugados e faturam até R$ 240 mil anualmente com essas locações (aproximadamente R$ 20 mil por mês), a situação tributária tende a permanecer semelhante à atual. Segundo Daliane Paula Poças Dias, economista e assessora de investimentos, essas pessoas físicas continuarão pagando o Imposto de Renda tradicional e, na prática, ficarão quase isentas dos novos tributos.
“Nessa faixa, a pessoa física permanece pagando apenas o Imposto de Renda tradicional e, na prática, fica praticamente isenta da incidência dos novos tributos”, explica Daliane.
As novas regras preveem a substituição de diversos tributos atuais pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A intenção é, conforme a especialista, separar o cidadão que tem o aluguel como renda extra daquele que faz da locação uma atividade econômica estruturada.
Grandes investidores poderão pagar mais impostos
Os maiores impactos da Reforma Tributária recairão sobre quem detém uma carteira considerável de imóveis para locação e obtém faturamento elevado com essa atividade. Além da incidência do IBS e da CBS, esses proprietários enfrentarão novas exigências administrativas e tributárias.
Um ponto de destaque é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um banco nacional de dados unificado sobre imóveis. Embora o CIB vise aumentar a transparência e a segurança jurídica, Daliane alerta que, na fase de adaptação, a burocracia para proprietários e investidores deve aumentar.
“O cadastro vai funcionar como uma espécie de CPF do imóvel, facilitando consultas e reduzindo fraudes. No entanto, durante a fase de adaptação, haverá um aumento da burocracia para proprietários e investidores”, afirma.
Reforma Tributária pode influenciar o preço dos aluguéis
As mudanças na tributação podem, indiretamente, afetar os inquilinos. Há a possibilidade de grandes investidores repassarem parte do aumento da carga tributária para o valor dos aluguéis, buscando preservar a rentabilidade de seus investimentos.
Por outro lado, a reforma também pode estimular um aumento na oferta de imóveis residenciais. Imóveis destinados a aluguéis por temporada, como os de plataformas digitais, terão regras tributárias mais próximas às do setor hoteleiro. Enquanto aluguéis residenciais terão um desconto de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS, os de curta temporada terão um desconto menor, de 40%. Isso pode levar proprietários a migrarem de aluguéis de temporada para contratos tradicionais de longa duração.
Fundos imobiliários podem ganhar espaço
A Reforma Tributária também deve moldar o comportamento de investidores. Muitos poderão optar por reduzir investimentos em imóveis físicos, direcionando recursos para fundos de investimento imobiliário (FIIs). Esses fundos oferecem renda recorrente sem a necessidade de lidar diretamente com a administração de contratos, burocracia, manutenção e novas obrigações tributárias.
“A gestão de imóveis físicos ficou mais burocrática. Para muitos investidores, os fundos imobiliários passam a representar uma alternativa mais prática e previsível para obtenção de renda mensal”, afirma.
Planejamento será essencial durante a transição
A implementação das novas regras ocorrerá gradualmente: a CBS a partir de 2027 e o IBS de forma progressiva até 2033. Esse período é fundamental para que os proprietários organizem suas finanças e definam suas estratégias tributárias. Recomenda-se manter contratos e documentação em ordem, acompanhar o faturamento anual e, para grandes patrimônios, consultar um contador sobre a criação de uma holding patrimonial.
A principal orientação, segundo Daliane Paula Poças Dias, é o bom planejamento. Investidores que planejam expandir seus ativos devem considerar a diversificação da carteira, combinando imóveis residenciais com fundos imobiliários e outros ativos financeiros.