Governo argentino de Javier Milei aposta em fundo imobiliário e parcerias público-privadas para reaquecer mercado de crédito e construção civil
O presidente argentino Javier Milei busca reativar o setor de financiamento imobiliário no país, que sofre com a escassez crônica de crédito, visando revitalizar a construção civil e o emprego no setor antes da sua campanha de reeleição. A iniciativa enfrenta o desafio de um país onde transações imobiliárias frequentemente ocorrem com grandes volumes de dinheiro em espécie.
As vendas de imóveis com financiamento imobiliário apresentaram um pico inicial no começo da gestão Milei, mas declinaram significativamente após uma corrida cambial no final do ano passado, exacerbada pelo aumento das taxas de juros para mais de 100%. O Ministro da Economia, Luis Caputo, tem dialogado com instituições financeiras e corretores para a criação de um fundo imobiliário. Neste modelo, seis a sete instituições financeiras reuniriam capital, que o governo poderia alavancar com fundos de entidades multilaterais em uma estrutura de parceria público-privada, com semelhanças aos fundos de investimento imobiliário (REITs) dos Estados Unidos, com o objetivo de distribuir riscos e dinamizar o mercado.
Atualmente, o crédito hipotecário representa apenas cerca de 11% das compras de imóveis na cidade de Buenos Aires. Este percentual representa uma queda em relação aos 25% registrados no ano anterior e está muito aquém dos 40% alcançados durante o governo de Mauricio Macri, há aproximadamente oito anos. Embora alguns empréstimos hipotecários em dólares oferecidos por bancos privados e corretores já iniciem com taxas fixas de dois dígitos, o cenário ainda é de escassez.
“Considerando o ponto de partida — que é um país sem crédito — qualquer coisa que surgir terá demanda”, pontua Federico Gonzalez Rouco, economista da Empiria Consultores em Buenos Aires. Ele ressalta que em maio foram registradas apenas 1.500 vendas com respaldo hipotecário em um país de 46 milhões de habitantes, indicando que “não estamos falando de um mercado em expansão”.
Bancos privados argentinos têm encontrado barreiras para conceder empréstimos em larga escala devido à falta de financiamento de longo prazo e baixo custo. A ausência de investidores institucionais dispostos a adquirir ou absorver carteiras de hipotecas também eleva o risco para as próprias instituições financeiras.
A iniciativa governamental ainda está em fase inicial, com emissões limitadas, baixa liquidez e financiamentos concentrados em prazos curtos. O Banco de la Nación, estatal, lidera as ofertas com hipotecas a taxas próximas de 6%, abaixo da média de 6,5% de hipotecas tradicionais nos EUA. José Rozados, diretor da consultoria imobiliária Reporte Inmobiliario, descreve o cenário afirmando que “o crédito hipotecário na Argentina ainda está apenas começando a engatinhar. Ele ainda não começou a andar de verdade”. Ele aponta o “financiamento bancário” como o principal gargalo atual, considerando que a maioria dos depósitos bancários no país é de curto prazo, com vencimento inferior a 60 dias.
A revitalização do mercado hipotecário é uma questão central na agenda econômica de Milei, em um contexto de aumento do desemprego e declínio em setores tradicionais. O setor de construção civil, um dos maiores geradores de emprego na Argentina, perdeu 60 mil postos de trabalho formal, equivalente a 14% do total, desde o início da gestão Milei, que implementou cortes drásticos em gastos com obras públicas. Pesquisas indicam que empresas do setor preveem mais demissões do que contratações nos próximos meses.
“A demanda por moradia existe, mas precisa de financiamento acessível para se transformar em transações reais”, afirma Magdalena Tato, presidente de uma associação de cartórios local. Para solucionar essa questão, executivos bancários e Caputo avaliam opções como um fundo administrado pela Agência Nacional de Seguridade Social (Anses), conhecido como FGS, e o Fundo de Assistência Trabalhista, criado por uma reforma recente. O governo também busca a participação de corretoras de mercado e seus fundos fechados.
Luis Caputo destacou em um evento recente a oportunidade de crescimento nos mercados de capitais, especialmente com empréstimos em dólares. “Estou sugerindo aos bancos e corretores que criem um fundo imobiliário, que reúnam seis ou sete deles, e eu posso triplicar ou quadruplicar esse valor com financiamento de organizações multilaterais”, declarou.
Embora a via preferencial do governo seja uma estrutura público-privada com apoio multilateral, algumas soluções semelhantes a REITs já começam a surgir em menor escala. Corretoras como Allaria, IEB e Bull Market estão explorando, lançando ou oferecendo produtos vinculados ao mercado imobiliário. A busca por rendimentos mais elevados impulsiona essa demanda incipiente, com investidores notando que ativos financeiros argentinos se valorizaram significativamente, enquanto o mercado imobiliário ficou para trás, com valorização de cerca de 10% em dólares nos últimos anos, comparado a muitos títulos e ações que dobraram de valor.
Corretoras como a Allaria, através do fundo Lendar, captam recursos de pessoas físicas para financiar empréstimos hipotecários em dólares, administrados pela Remax. Estas hipotecas podem cobrir até 35% do valor do imóvel, com taxas de juros de 12,5% e retornos anuais para investidores próximos a 9%. Já o IEB REIT Ciclo Nova oferece exposição ao mercado imobiliário com investimentos a partir de US$ 1.000, permitindo que pequenos poupadores comprem cotas de fundos que adquirem, alugam e distribuem renda de imóveis, ao contrário da necessidade de pelo menos US$ 150 mil para comprar uma casa em Buenos Aires.
“Este é um segmento que está apenas começando nos mercados de capitais da Argentina”, comentou José Luis Pavesa, diretor comercial da Bull Market Brokers, salientando que “São emissões relativamente pequenas e ativos ainda bastante ilíquidos.”