Reforma Tributária altera momento da cobrança do ITBI, gerando debates sobre impacto financeiro e segurança jurídica
A regulamentação da Reforma Tributária, com o texto-base aprovado na Câmara dos Deputados, introduz modificações significativas na forma como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) será cobrado. A principal alteração proposta é a mudança do momento do fato gerador, que passará da atualização da matrícula do imóvel para a escritura do contrato de compra e venda. Essa iniciativa, solicitada por municípios, visa coibir práticas de inadimplência fiscal por parte de compradores.
Atualmente, o recolhimento do ITBI ocorre apenas quando o comprador efetua a transferência da propriedade no registro público, atualizando a matrícula. Se o comprador apenas formaliza a escritura em cartório, a propriedade ainda não é legalmente transferida e, consequentemente, o imposto não é devido. A nova medida estabelece que o imposto será exigível no ato da assinatura da escritura.
Júlia Vituli, advogada do Candido Martins Advogados, aponta que essa alteração pode dar margem a novas disputas judiciais. Ela ressalta que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que o ITBI incide apenas com o registro na matrícula. “A alteração da proposta não é clara sobre o momento do fato gerador, podendo ser na celebração do ato ou título translativo oneroso do bem. Isso cria subjetividade, podendo gerar litígios e contestações judiciais”, afirma Vituli.
A mudança também pode complicar o cenário para compradores, segundo Vaz, do VBSO Advogados. Ele explica que muitas pessoas optam por adiar a transferência formal da propriedade por dificuldades financeiras. “Geralmente, o comprador não tem o fluxo de caixa necessário e apenas consegue comprar o imóvel sem pagar o ITBI, que equivale à cerca de 3% do valor do imóvel. Pagar esse dinheiro à vista não é simples para muitos brasileiros”, comenta Vaz.
A nova regra, embora possua um caráter educativo, pode ter um efeito punitivo no bolso do consumidor. A demora na atualização da matrícula pode levar à perda do imóvel, como no caso de falecimento do vendedor antes da regularização. Nesse cenário, os herdeiros podem reivindicar o bem, mesmo que uma escritura de compra e venda tenha sido assinada. A escritura confere a posse, mas a propriedade só se consolida com o registro.
Vituli complementa que a proposta pode entrar em conflito com o Código Civil, que reconhece a transferência da propriedade apenas com a atualização da matrícula. “Portanto, a lei pode criar lacunas e distorções com a cobrança do imposto na escritura, o que é prejudicial para a segurança jurídica do país”, argumenta a advogada.