Decisão do STJ sobre aluguel por temporada acende alerta no mercado imobiliário da Paraíba
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a modalidade de aluguel por temporada em condomínios residenciais tem gerado apreensão e discussões no mercado imobiliário paraibano. O julgamento, que ocorreu em Minas Gerais, estabeleceu que locações de curta duração em condomínios exigirão autorização expressa, aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos moradores.
Essa deliberação, embora tenha se originado de um caso específico, já reflete nos planos de investidores e construtoras em todo o país, levantando questionamentos sobre o futuro da operação de aluguéis por temporada em prédios residenciais.
O que determinou o STJ?
A Segunda Seção do STJ decidiu que a locação de imóveis residenciais para estadias curtas, popularizada por plataformas como o Airbnb, não se enquadra mais na finalidade estritamente residencial do condomínio sem o aval coletivo dos condôminos. A ação partiu de uma proprietária que teve sua atividade impedida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais por falta de autorização condominial. O Airbnb atuou como parte interessada no processo.
Implicações e Reações do Mercado
A decisão, apesar de considerada casuística por alguns, levanta preocupações sobre potenciais recuos de investidores. William Astolfi, cofundador e presidente da Associação Brasileira de Aluguéis por Temporada, minimiza o impacto imediato, afirmando que, legalmente, a locação temporária por até 90 dias continua permitida pela Lei do Inquilinato. Contudo, ele reconhece que o clima de incerteza e o receio de novas restrições podem desestimular novos investimentos no setor.
Por outro lado, Valney Vitoriano, sócio da Engemax, enxerga a decisão como um marco para uma nova fase do mercado imobiliário. Ele acredita que a deliberação não diminui o apetite do investidor, mas sim promove uma maior segmentação de produtos. “Essa decisão do STJ não representa a perda do apetite do investidor, mas inaugura uma nova fase para o mercado imobiliário da Paraíba e do Brasil. O tema deve influenciar diretamente o desenho de novos projetos. Alguns produtos serão claramente residenciais e outros voltados para a renda, o famoso short stay, ou seja, uma maior segmentação de produtos”, afirmou Vitoriano.
Orientação para Proprietários e Construtoras
O advogado especialista em mercado imobiliário, Vladimir Miná, orienta proprietários a consultarem a convenção do condomínio para verificar as regras sobre locação por temporada. Caso haja proibição, ele sugere a tentativa de alteração da convenção com o quórum de dois terços.
Para construtoras, a recomendação é clara: repensar a comunicação no lançamento de novos empreendimentos e até mesmo o projeto arquitetônico. “Se a convenção proibir, infelizmente, tem que tentar mudar com o quórum de dois terços. Já para as construtoras, é melhor repensar ou, na hora de lançar, pensar na melhor comunicação para o público que está comprando. Porque, não raramente, acontece de a pessoa comprar imóveis entregues recentemente e haver proibição para o uso desse tipo de locação por curta temporada”, explicou Miná.
Ele sugere ainda que investidores interessados neste mercado considerem a aquisição de flats ou estúdios, imóveis que geralmente não enfrentam restrições para locação por temporada.
Impacto no Desenvolvimento de Novos Projetos
Valney Vitoriano da Engemax reforça que as incorporadoras precisarão adaptar seus projetos e a convenção condominial desde a concepção. A tendência é o surgimento de produtos híbridos, como torres dedicadas à locação de longa ou curta temporada, segmentação de pavimentos e modelos de moradia mais flexíveis. “As incorporadoras agora terão que adaptar os seus projetos e cuidar da convenção desde a sua concepção. Além de criar produtos híbridos, como torres para locação de longa ou curta temporada, segmentar pavimentos e investir em modelos de moradia mais flexíveis. Então, tudo isso muda o jogo”, concluiu.
Convivência Condominial: Morador x Hóspede
Enquanto as regulamentações se ajustam, a gestão condominial busca pacificar a relação entre moradores fixos e hóspedes de temporada. Eden Rose Dinoá, síndica profissional, aponta que os conflitos mais comuns surgem quando o condômino locador não informa corretamente os hóspedes sobre as normas internas. “Com isso, acabam ocorrendo algumas intercorrências na edificação que geram notificações e multas. Quem vai alugar tem que ter consciência”, disse.
Dinoá enfatiza que o diálogo é a ferramenta essencial para uma convivência harmoniosa. “Na grande maioria das vezes, vejo conflitos motivados mais por preconceito propriamente dito do que por infrações de fato cometidas por esses hóspedes. Procuro sempre buscar o diálogo e seguir a vontade da maioria”, complementou.
Adaptação e Segmentação no Mercado
O mercado de aluguel por temporada entra, portanto, em uma fase de adaptação. Investidores, construtoras e administradores buscam maior clareza e segurança jurídica diante da decisão do STJ. A expectativa é que o setor permaneça aquecido, mas com uma tendência clara de maior segmentação, exigindo planejamento, transparência e um diálogo constante entre todos os envolvidos para garantir a previsibilidade e o sucesso das operações.