Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros, mas, como em qualquer investimento de grande porte, ele carrega seus riscos. A promessa de um lar novo, com potencial de valorização e condições de pagamento facilitadas, atrai compradores, mas é essencial estar ciente das armadilhas que podem transformar esse sonho em um pesadelo. Este artigo vai desmistificar o processo, apresentando os principais perigos e, mais importante, como evitá-los para garantir um negócio seguro.
A grande questão que paira na mente de quem considera essa modalidade é: vale a pena comprar um imóvel na planta? A resposta curta é: sim, pode valer muito a pena, especialmente para quem busca um custo inicial menor, pode esperar o prazo de entrega e deseja um imóvel com potencial de valorização. No entanto, o sucesso dessa empreitada depende crucialmente de uma pesquisa aprofundada e de muita cautela para driblar as ciladas.
Entendendo os riscos inerentes à compra na planta
Adquirir um imóvel na planta significa, em essência, comprar uma promessa. Você investe em um projeto, contando que ele será concretizado conforme o planejado. Contudo, essa promessa pode vir acompanhada de diversos imprevistos. Um dos medos mais comuns é o atraso na entrega da obra, que pode se estender por meses e até anos, impactando planos pessoais e financeiros.
Além dos atrasos, há o risco de que a construção apresente defeitos ou problemas estruturais que demandem gastos inesperados com reformas. Outra preocupação séria é a possibilidade de a construtora ou incorporadora não entregar o que foi prometido na venda, seja em termos de qualidade, acabamento ou até mesmo de estrutura. Um cenário ainda mais grave é a falência da empresa responsável pelo empreendimento, o que pode inviabilizar completamente a entrega do imóvel e gerar grandes prejuízos.
Infelizmente, também existem casos de empresas, corretores ou vendedores que agem de má-fé, buscando lesar compradores desavisados. Essas situações, embora não sejam a regra, aumentam a importância de uma análise criteriosa antes de fechar qualquer negócio.
Os perigos ocultos: mais detalhes sobre as armadilhas
Um ponto crucial a ser compreendido é a distinção entre incorporadora e construtora. Embora muitas vezes atuem juntas e os termos sejam usados como sinônimos no dia a dia, suas funções são distintas. A incorporadora é quem idealiza o projeto, adquire o terreno, cuida dos trâmites legais e comercializa as unidades. Já a construtora é a responsável pela execução física da obra. Saber disso pode ser importante ao investigar a idoneidade de quem está à frente do empreendimento.
A compra em si envolve duas etapas financeiras principais. Inicialmente, paga-se a entrada de forma parcelada à incorporadora. É aqui que muitos compradores se deparam com a correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Como alertado por Wanessa Guimarães, planejadora financeira CFP®, este índice pode oscilar significativamente, especialmente em períodos de inflação elevada, tornando o valor total desembolsado maior do que o previsto inicialmente. Em junho de 2025, por exemplo, o INCC acumulou uma alta de 7,19% em 12 meses, superando a inflação geral.
A segunda etapa é o financiamento do saldo devedor com um banco após a conclusão da obra. Aqui, surge o risco de o financiamento não ser aprovado. Fatores como alterações na situação financeira do comprador ou mudanças no cenário econômico, como a alta das taxas de juros, podem dificultar a obtenção do crédito necessário. A falta de aprovação do financiamento pode levar à necessidade de desfazer a compra através de um distrato, com potencial de perdas financeiras se não houver assessoria jurídica adequada.
Outra taxa que pode pegar muitos de surpresa é a taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra ou seguro da obra. Essa cobrança, feita pelos bancos durante a construção, pode ultrapassar o valor inicialmente estimado, como relata Juliana Suzete, criadora de conteúdo do perfil “Ju e Dri – Ape500e8”, que se viu desestruturada financeiramente por conta desse imprevisto.
Estratégias eficazes para evitar ciladas
Felizmente, o caminho para comprar um imóvel na planta com segurança é pavimentado com informação e planejamento. A primeira e talvez mais importante atitude é conhecer seus direitos como consumidor. Consultar órgãos como o PROCON e o IDEC (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor) é fundamental. Além disso, buscar aconselhamento de profissionais da área jurídica, contábil ou de corretagem pode oferecer uma visão mais clara dos termos e implicações do contrato.
A pesquisa sobre a reputação da construtora ou incorporadora é um passo indispensável. Opte por empresas que sejam referência no mercado e que tenham um histórico comprovado de entregas pontuais e com qualidade. Não se limite a verificar o site da empresa; procure notícias, avaliações de clientes em outros canais e, se possível, visite obras anteriores já entregues.
Verificando a credibilidade e o histórico da empresa
Visitar imóveis já entregues pela mesma construtora é uma excelente maneira de avaliar a qualidade da construção, os acabamentos e a satisfação dos proprietários. Converse com esses moradores, pergunte sobre o cumprimento dos prazos, as condições contratuais, os inconvenientes e as vantagens vivenciadas. Essas experiências reais podem oferecer insights valiosos que vão além do material de marketing da empresa.
Preste atenção especial aos termos do contrato antes de assinar qualquer documento. A Lei 13.786 de 2018 estabelece informações essenciais que devem constar no contrato de compra e venda de imóveis na planta, como o valor total do imóvel, as condições de pagamento, as taxas de corretagem, juros, correções monetárias, prazos de obra e o direito de arrependimento. É crucial entender as cláusulas referentes a atrasos e às penalidades para ambas as partes.
O que observar no contrato e na documentação
Uma informação de segurança adicional para o comprador é o regime de patrimônio de afetação. Esse mecanismo legal, regido pela Lei 10.931/2004, separa os recursos do empreendimento do patrimônio geral da empresa. Caso a construtora entre em falência, o empreendimento não se torna parte da massa falida, e os compradores podem decidir, em assembleia, sobre a continuidade da obra ou a devolução dos valores. Se o empreendimento não possuir o patrimônio de afetação, e a empresa falir, o comprador se torna um credor comum, com menores chances de reaver seu investimento.
No momento da vistoria final, antes do recebimento das chaves, seja minucioso. Verifique se a entrega está conforme o memorial descritivo, identifique falhas de acabamento, infiltrações ou quaisquer problemas estruturais. Se possível, leve um engenheiro ou arquiteto para auxiliá-lo nessa etapa. A identificação de problemas nesta fase permite solicitar correções antes da formalização da entrega.
Custos extras e o que esperar após a entrega
Além do valor do imóvel, esteja preparado para outras despesas. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal obrigatório, que varia entre 2% e 3% do valor de compra. Há também o custo de registro do imóvel no cartório, que formaliza a posse e também tem valores variáveis. Se o pagamento não for feito via financiamento bancário, será necessária a escritura pública.
Após a entrega das chaves, surgem os custos com mobília, marcenaria e, claro, o condomínio. É importante verificar se há cobrança de fundo de obras ou fundo de reserva no valor do condomínio. Outras despesas cartorárias, como emissão de certidões e reconhecimento de firma, também podem ocorrer.
Vantagens que justificam a cautela
Apesar dos riscos, comprar um imóvel na planta oferece vantagens significativas. O preço mais acessível por metro quadrado em comparação a imóveis prontos é um grande atrativo. A possibilidade de parcelar a entrada ao longo da construção facilita o planejamento financeiro, e muitas vezes as formas de pagamento podem ser negociadas.
O potencial de valorização do imóvel é outro ponto forte, especialmente em empreendimentos bem localizados e em mercados aquecidos. Para quem gosta de deixar seu lar com a sua cara, a opção de personalização de acabamentos, pisos, revestimentos e até pequenas alterações na planta (quando permitido) é um diferencial importante.
Vale a pena mesmo? A decisão final
Comprar um imóvel na planta pode, sim, ser um excelente negócio e a realização de um sonho, mas a cautela é a palavra de ordem. Quem não tem pressa, tem flexibilidade financeira e capacidade de manter reservas, e está disposto a fazer uma pesquisa aprofundada, tem grandes chances de fazer um ótimo investimento. O segredo reside em equilibrar o entusiasmo com a diligência, garantindo que cada etapa seja cuidadosamente avaliada.
Ao seguir as orientações de pesquisa de reputação, análise contratual e acompanhamento profissional, você minimiza drasticamente os riscos e maximiza as chances de que a compra do seu futuro imóvel na planta seja um sucesso, um passo sólido rumo à sua independência e ao seu conforto.