A paisagem urbana brasileira, especialmente em grandes centros como São Paulo, tem passado por uma transformação sutil, mas profunda: a diminuição do tamanho médio dos apartamentos. O que antes eram “apartamentos tamanho família”, hoje cedem espaço a unidades compactas, projetadas para otimizar cada metro quadrado. Essa mudança, que impacta diretamente o modo como vivemos, é impulsionada por uma complexa teia de fatores demográficos, econômicos e políticos, moldando a experiência da vida nas cidades.
Desde 2018, observamos uma redução notável na metragem dos imóveis financiados. Um levantamento cruzando dados do Banco Central e da Caixa Econômica Federal revelou uma diminuição de 12,75% na metragem média dos imóveis, um reflexo direto de como a oferta e a demanda têm se reconfigurado. Mas quais são as forças por trás dessa tendência que redefine nossos lares e, consequentemente, a própria essência da vida urbana? Vamos explorar os motivos e as consequências dessa “encolhida” nos lares.
Mudanças demográficas e o novo perfil familiar
Um dos pilares dessa transformação reside na alteração do próprio conceito de família. Conforme explica o professor João Meyer, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, a estrutura familiar brasileira está em transição. O número de pessoas por domicílio diminuiu significativamente, com um crescimento expressivo dos chamados domicílios unipessoais. Entre 2012 e 2023, a representatividade desses lares aumentou de 12,2% para 18%, indicando que quase um em cada cinco domicílios é composto por uma única pessoa. Essa mudança demográfica, que inclui menos filhos, famílias com idosos e indivíduos que optam por viver sós, naturalmente demanda imóveis menores.
Paralelamente, a dinâmica familiar em múltiplos ocupantes também mudou, com a proporção de domicílios compartilhados por famílias diminuindo de 68,3% para 65,9% no mesmo período, conforme dados da PNAD. Essa evolução no perfil dos moradores cria uma demanda por unidades habitacionais que se adequem a novas configurações familiares, valorizando a funcionalidade e a otimização do espaço em detrimento da metragem bruta.
Políticas habitacionais e o incentivo a moradias compactas
O cenário habitacional brasileiro também tem sido moldado por políticas públicas. Programas como o Minha Casa Minha Vida desempenharam um papel crucial ao democratizar o acesso ao mercado formal de habitação, especialmente para a população de baixa renda. Essa iniciativa impulsionou a oferta de unidades menores, concentradas, em muitos casos, em regiões periféricas, mas que permitiram a entrada de um novo público no mercado imobiliário.
Adicionalmente, a Lei de Habitação de Interesse Social (HIS), implementada em São Paulo a partir de 2017, incentivou a construção de imóveis menores ao permitir um aumento de área construída para esses empreendimentos. Essa regulamentação atrai o interesse de incorporadoras, que veem nesses projetos uma oportunidade de negócio alinhada com as novas demandas do mercado e as diretrizes urbanísticas.
Fatores econômicos: juros, custo e investimento
A relação entre juros e mercado imobiliário é um fator determinante no encolhimento dos imóveis. Quando as taxas de juros estão elevadas, o custo do financiamento para a classe média se torna proibitivo, dificultando a aquisição de imóveis de maior porte. Por outro lado, programas como o Minha Casa Minha Vida, que utilizam recursos do FGTS, mostram-se menos suscetíveis às flutuações do mercado financeiro, mantendo sua relevância mesmo em cenários de juros altos.
O professor Meyer também destaca a crescente busca por imóveis como forma de investimento. Durante períodos de baixas taxas de juros, como observado em 2020 com a taxa a 2%, aplicações financeiras tornaram-se menos atrativas. Isso levou muitos investidores a migrarem para o mercado imobiliário, priorizando a aquisição de unidades compactas em localizações estratégicas, especialmente próximas a centros de transporte como estações de metrô. A intenção é obter retorno financeiro através da locação futura, o que consolida a demanda por apartamentos menores e bem situados.
O novo estilo de vida urbano e a valorização da localização
A tendência de apartamentos menores não se restringe apenas a fatores econômicos e demográficos; ela reflete uma mudança cultural e de estilo de vida. Jovens, em particular, buscam praticidade e priorizam a localização em detrimento de espaços amplos. Como aponta o especialista em setor imobiliário Alberto Ajzental, da FGV, a concentração urbana e a necessidade de estar próximo a infraestrutura consolidada, como transporte público e comércio, tornam-se fatores decisivos na escolha do lar.
Essa priorização da localização pode ser ilustrada pelo caso de um engenheiro de 31 anos que optou por um imóvel de 30 metros quadrados no Bom Retiro, em São Paulo, devido à proximidade de diversas estações de metrô. Sua escolha implicou em uma adaptação de hábitos, como a redução do guarda-roupa, demonstrando um planejamento consciente do estilo de vida.
Os apartamentos compactos, com menos de 45 metros quadrados, tornaram-se os mais populares, respondendo por mais de 60% das vendas e lançamentos em capitais como São Paulo, segundo dados do Secovi-SP. Em uma década, o tamanho médio dos novos apartamentos na capital paulista encolheu 27%. As unidades de um dormitório foram as que mais diminuíram, passando de 55,7 metros quadrados em 2009 para 33,2 metros quadrados em 2019, uma redução de 40%. Essa realidade, aliás, é ainda mais acentuada em 2026, onde mais de 80% dos empreendimentos lançados em São Paulo possuem menos de 42 metros quadrados, como aponta o Jornal da USP.
Otimização de espaços e novas configurações internas
A diminuição da área privativa dos apartamentos tem levado a inovações no design de interiores e na concepção dos espaços. Empreendimentos modernos frequentemente integram sala, cozinha e quarto, criando ambientes flexíveis que podem ser reconfigurados conforme a necessidade. Soluções como divisórias móveis, móveis multifuncionais e o uso estratégico de elementos como televisores em suportes giratórios permitem adaptar o espaço para diferentes atividades.
As varandas, muitas vezes não computáveis na metragem oficial, ganham relevância como extensões da área social. Espaços de lazer compartilhados, como terraços com churrasqueira, cozinhas gourmet e áreas de convivência, também se tornam cada vez mais comuns, compensando a redução do espaço privativo e promovendo a interação social.
No entanto, nem tudo são flores. O arquiteto Guto Requena levanta a questão sobre como esses espaços compactos são entregues. A falta de um projeto de marcenaria adequado pode prejudicar a funcionalidade e o conforto, afetando atividades básicas como comer, dormir ou relaxar. A neurociência aplicada à arquitetura, segundo Priscilla Bencke, sugere que o layout e a decoração influenciam o comportamento. O uso de espelhos, cores claras e linhas horizontais pode criar a ilusão de amplitude, otimizando a experiência de morar em espaços reduzidos.
Comunidade e o futuro da vida urbana em apartamentos compactos
Surpreendentemente, a tendência de apartamentos compactos pode estar resgatando um senso de comunidade que se perdeu nas cidades contemporâneas. Empreendimentos como o coliving IS Perdizes, lançado com estúdios de 21 a 25 metros quadrados, apostam em áreas comuns robustas. Lavanderias, cozinhas compartilhadas, academias e espaços de convivência são projetados para estimular a interação entre os moradores, criando um ambiente mais colaborativo.
Essa ideia de compartilhamento de serviços e espaços traz benefícios econômicos, reduzindo custos para os moradores. A observação de que apartamentos com menos de 40 m² possuem o metro quadrado mais caro do que imóveis maiores, como apontado pelo Grupo Zap, reforça a valorização da localização e da eficiência espacial, mesmo que isso implique em moradias menores. O futuro da vida urbana parece inclinar-se para espaços mais enxutos, inteligentes e conectados, onde a qualidade do uso e a experiência comunitária se sobrepõem à quantidade de metros quadrados.
A redução no tamanho médio dos apartamentos é, portanto, um fenômeno multifacetado, reflexo de um mundo em constante mudança. Essa tendência não é apenas uma questão de construção civil, mas sim um espelho das transformações sociais, econômicas e culturais que moldam a experiência urbana no Brasil e no mundo, exigindo novas formas de pensar o morar.