Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos e investimentos da vida de muitas pessoas. O financiamento imobiliário surge como a principal ferramenta para tornar esse sonho realidade, permitindo a aquisição da casa própria mesmo sem ter todo o valor à vista. No entanto, o processo pode parecer complexo e demorado, gerando dúvidas sobre suas etapas e o tempo estimado para sua conclusão. Se você está nesse caminho, entender cada fase é fundamental para uma experiência mais tranquila e assertiva.
Em geral, o processo de financiamento de um imóvel leva, em média, entre 30 a 45 dias para ser concluído, desde a simulação inicial até a liberação do dinheiro para o vendedor. Esse período pode variar dependendo da agilidade dos envolvidos, da instituição financeira escolhida e da complexidade documental, mas conhecer as etapas a seguir ajuda a gerenciar as expectativas e a se preparar para cada passo.
O que é preciso para conseguir um financiamento imobiliário?
Antes mesmo de detalhar as etapas, é importante compreender as regras básicas que regem o financiamento imobiliário. A JHD Imóveis destaca que, para utilizar essa modalidade de crédito, o interessado precisa cumprir alguns requisitos. Geralmente, é exigido um valor de entrada que varia entre 10% a 20% do valor total do imóvel, podendo o saldo do FGTS ser utilizado para compor essa quantia. Além disso, as parcelas do financiamento não devem comprometer mais do que 20% a 30% da renda familiar mensal. Bancos como Caixa, Santander e Itaú permitem o financiamento de até 90% do valor do imóvel, sendo a Caixa o único a oferecer a modalidade IPCA.
O valor das parcelas é calculado com base em cinco elementos essenciais: amortização (pagamento do principal da dívida), juros (valor cobrado pelo empréstimo), serviços administrativos (taxas mensais do banco), seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) e seguro de morte e invalidez permanente (MIP). Compreender esses custos é vital para um planejamento financeiro eficaz.
As etapas do financiamento imobiliário: um guia completo
Embora o número exato de etapas possa variar ligeiramente entre diferentes fontes ou instituições financeiras, o processo central é bastante consistente. A Exclusive Sul apresenta um guia que detalha os passos cruciais. Abaixo, descrevemos as fases mais comuns e importantes:
1. Análise de crédito e simulação
Esta é a porta de entrada para o financiamento. Nesta fase, o interessado realiza simulações em diferentes bancos para entender as condições de crédito disponíveis. É crucial analisar não apenas a taxa de juros nominal, mas também o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as taxas e seguros. A análise de crédito envolve a verificação da renda familiar, do histórico de pagador (score de crédito), a ausência de restrições no CPF e outros fatores que determinam a capacidade de pagamento do solicitante. A organização de documentos como RG, CPF, certidão de casamento, comprovantes de residência e de renda é essencial para agilizar esse processo. Uma aprovação de crédito inicial, também chamada de pré-aprovação, costuma levar cerca de cinco dias úteis, embora a liberação total possa demorar mais.
2. Escolha e avaliação do imóvel
Com o crédito pré-aprovado, o comprador pode focar na escolha do imóvel ideal. É importante ter algumas opções em mente, pois imprevistos podem acontecer e as condições bancárias podem influenciar a decisão. Os bancos só financiam imóveis com a documentação completamente regularizada. Uma vez escolhido o bem, inicia-se a etapa de avaliação de engenharia. Um engenheiro credenciado pelo banco fará uma vistoria técnica para verificar as condições estruturais e de habitabilidade do imóvel, além de definir o valor de mercado para fins de financiamento. Esta avaliação garante a segurança tanto para o comprador quanto para a instituição financeira, assegurando que o preço esteja alinhado com a realidade do mercado e que não haja vícios ocultos.
3. Análise jurídica e elaboração do contrato
Paralelamente à avaliação do imóvel, o banco realiza uma análise jurídica completa da documentação de todas as partes envolvidas (comprador e vendedor). O objetivo é garantir a segurança jurídica da transação e identificar potenciais pendências que possam comprometer o negócio. Caso tudo esteja em ordem, o próximo passo é a elaboração do contrato de financiamento. Em alguns casos, os bancos podem convidar os compradores para uma entrevista nesta fase para alinhar detalhes finais. A atenção a cada cláusula é fundamental neste momento.
4. Assinatura do contrato
Com a documentação aprovada e o contrato elaborado, chega o momento da assinatura. Compradores, vendedores e representantes do banco se reúnem para formalizar o acordo. É crucial que todas as partes leiam e compreendam cada detalhe do contrato antes de assinar, incluindo valores, prazos, taxas de juros e apólices de seguro obrigatórias (MIP e DFI). Após a assinatura, o contrato adquire força de escritura pública, o que, em muitos casos, dispensa a necessidade de uma escritura separada no cartório de notas, gerando economia de tempo e custos.
5. Registro em cartório e liberação do crédito
A etapa final é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da localidade onde o imóvel está situado. Para isso, é necessário o recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa municipal obrigatória, e das custas cartorárias. Após o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, uma via do documento registrado é encaminhada de volta ao banco. Com essa confirmação, a instituição financeira libera o valor total do financiamento para o vendedor. A partir deste momento, as chaves do imóvel podem ser entregues ao novo proprietário, e o sonho da casa própria se torna realidade.
Média de tempo para o financiamento ficar pronto: o que esperar?
Conforme mencionado anteriormente, a média de tempo para o financiamento de um imóvel ficar pronto geralmente se situa entre 30 a 45 dias. No entanto, é importante frisar que esse é um prazo estimado e pode sofrer alterações. A etapa de análise de crédito, por exemplo, pode ser acelerada se o solicitante tiver um bom histórico financeiro e toda a documentação organizada. Por outro lado, a necessidade de documentos adicionais, a complexidade da avaliação do imóvel ou a morosidade em cartórios podem estender esse período. A JHD Imóveis também salienta que, em média, toda a fase de liberação de crédito pode durar cerca de 40 dias, segundo dados da Abecip.
A agilidade na resposta e na entrega de documentos por parte dos compradores e vendedores é um fator determinante para o cumprimento desses prazos. Além disso, a escolha da instituição financeira também pode influenciar. Algumas podem ter processos mais ágeis e eficientes que outras. Portanto, uma boa comunicação com o gerente do banco e, se possível, o auxílio de um profissional especializado (como um corretor de imóveis), podem fazer uma grande diferença para otimizar o tempo e garantir que o processo flua da melhor maneira possível.
Custos adicionais que você precisa saber
É fundamental lembrar que, além das parcelas do financiamento, existem custos extras que não podem ser financiados. Estes incluem a taxa de avaliação do imóvel, o ITBI (que varia de acordo com o município, geralmente entre 2% a 3% do valor do imóvel), as custas do cartório de registro, e possíveis taxas administrativas cobradas pelo banco. Estar ciente desses valores adicionais, que podem somar entre 4% a 5% do valor total do imóvel, é crucial para um planejamento financeiro completo e para evitar surpresas desagradáveis durante a jornada de compra.
Em suma, o financiamento imobiliário, embora envolva diversas etapas e um certo tempo para sua conclusão, é um processo bem estruturado e seguro quando compreendido em sua totalidade. A preparação, a organização e o acompanhamento de cada fase são essenciais para transformar o sonho da casa própria em uma experiência positiva e bem-sucedida.