A construção de uma casa em 2026 envolve um cenário complexo de custos, onde materiais, mão de obra e, especialmente, a carga tributária recém-reformada, ditam o preço final. Para muitos, a grande dúvida paira sobre o impacto real dessas variáveis no bolso. A resposta direta é que a reforma tributária, implementada de forma transicional, já começa a moldar os custos, especialmente pela forma como lida com a mão de obra e a não cumulatividade.
O impacto exato pode variar significativamente dependendo da estrutura da construtora e do tipo de imóvel, mas um fator é certo: a complexidade aumentou. Entender como esses elementos se interligam é crucial para quem planeja construir, comprar ou investir no setor imobiliário neste ano. Vamos desvendar os principais fatores que influenciam o custo de uma obra hoje.
A reforma tributária e seu impacto inicial
O ano de 2026 marca o início oficial da transição para o novo sistema tributário brasileiro, com a implementação do IVA dual – composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios. Essa mudança altera a lógica de precificação, fornecedores e gestão de estoque para toda a cadeia da construção civil.
Diferentemente do modelo anterior, onde tributos como PIS e Cofins podiam ser cumulativos, especialmente no Lucro Presumido, o novo sistema impõe a não cumulatividade plena. Na prática, cada imposto pago na compra de insumos gera um crédito para abater o imposto devido na venda, eliminando o chamado “efeito cascata”.
No entanto, essa lógica encontra um obstáculo significativo na construção civil: a mão de obra. Por não gerar créditos tributários no novo modelo, a folha salarial tende a pressionar a planilha de custos, especialmente para construtoras com baixa verticalização e maior dependência de terceirização. Conforme estudo da BSSP Consulting, em cenários extremos, o aumento de custo pode girar em torno de 18% a 20% para empresas com alta dependência de mão de obra e baixa aquisição de insumos tributáveis.
Por outro lado, alguns materiais como cimento, aço e cerâmica podem ter seus custos reduzidos em até 4% devido ao melhor aproveitamento dos créditos de impostos. Essa dualidade de efeitos – materiais mais baratos e mão de obra mais cara – exige um balanceamento cuidadoso por parte das construtoras.
Custos de materiais: uma análise detalhada
A variação nos custos dos materiais é um dos fatores mais dinâmicos no orçamento de uma obra. Em 2026, o cenário é influenciado pela reforma tributária e por fatores de mercado, como oferta, demanda e custos de produção de matérias-primas.
Enquanto a reforma tende a baratear insumos como cimento, aço e cerâmica, em até 4%, conforme apontam estudos do setor, outros fatores podem neutralizar essa vantagem. A instabilidade no preço do petróleo, por exemplo, impacta diretamente o custo de materiais derivados, como plásticos e asfalto. Da mesma forma, flutuações na produção e na cotação de commodities metálicas podem afetar o preço de itens como cobre, alumínio e ferro.
Além disso, a logística de transporte, que também é impactada pela tributação e pelos custos de combustíveis, desempenha um papel crucial. Uma cadeia de suprimentos eficiente e bem gerenciada pode significar uma economia considerável. Empresas que conseguem negociar melhores condições com fornecedores e que possuem um planejamento logístico otimizado tendem a sair na frente.
O peso da mão de obra qualificada
A mão de obra é, historicamente, um dos pilares do custo de construção civil. Em 2026, com as novas regras tributárias, seu peso se torna ainda mais proeminente. A falta de geração de créditos tributários sobre os salários e encargos trabalhistas impulsiona a necessidade de otimização e eficiência na gestão de equipes.
A escassez de profissionais qualificados em algumas regiões e especialidades também contribui para a elevação dos salários. Pedreiros, eletricistas, encanadores e carpinteiros com experiência e boa reputação no mercado demandam remunerações mais altas. Investir em treinamento e qualificação das equipes pode ser uma estratégia para mitigar esse custo a longo prazo, além de garantir a qualidade da execução.
Empresas que investem em tecnologia e mecanização para otimizar o uso da mão de obra direta tendem a sofrer menos com o impacto da reforma. A busca por soluções que permitam realizar mais tarefas com menos pessoas ou com maior agilidade se torna um diferencial competitivo.
Impostos e tributos: a nova realidade
A reforma tributária é, sem dúvida, o maior ponto de atenção em 2026 para o custo de construção. A transição, que começou em 2026 com uma carga tributária simbólica (0,9% de CBS e 0,1% de IBS), servirá como um teste para os novos sistemas. O montante pago será compensado com o PIS e a Cofins, que continuam vigentes até o final do ano.
No entanto, a alíquota de referência estimada em cerca de 26,5% para o IVA dual, mesmo com a redução de 50% prevista para o setor da construção civil, é um ponto de alerta. Especialistas apontam que essa exceção pode não ser suficiente para neutralizar o aumento da carga tributária geral.
O Regime Especial de Tributação (RET) sofrerá alterações significativas. A partir de 2027, o PIS e a Cofins serão extintos, substituídos pela CBS. O RET será mantido, mas com restrições. A partir de 1º de janeiro de 2029, não será mais possível recolher IBS e CBS dentro do RET. Com isso, o regime passará a ser aplicável apenas ao Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Incorporações iniciadas até 31 de dezembro de 2028 ainda poderão recolher a CBS dentro do RET, com alíquotas projetadas de 2,08% para operações em geral e 0,53% para imóveis de interesse social (como os do Minha Casa, Minha Vida). Um projeto iniciado em 2029, contudo, estará sujeito às alíquotas plenas de CBS e IBS fora do RET, exigindo nova estrutura de apuração e controle de créditos.
Essa mudança impacta diretamente o custo final dos imóveis, especialmente os populares, que não geram créditos suficientes para a construtora sobre os tributos pagos na obra. Já empreendimentos de alto padrão, com maior aproveitamento de créditos sobre insumos e serviços, podem ter o impacto suavizado com uma boa gestão tributária.
Despesas indiretas e o custo invisível
Além dos custos diretos com materiais e mão de obra, as despesas indiretas podem inflar significativamente o orçamento de uma construção. Em 2026, a adaptação a novas tecnologias, a reestruturação fiscal e os custos administrativos para lidar com a complexidade tributária recém-implementada entram na conta.
O planejamento tributário se torna uma ferramenta essencial. Otimizar a apuração de débitos e créditos, revisar contratos com cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro e simular cenários podem reduzir o impacto financeiro em até 10% ou mais, dependendo da estrutura da construtora, segundo especialistas.
Outras saídas incluem a reorganização fiscal, como a migração de regimes e o uso de holdings para otimizar créditos. O investimento em tecnologia fiscal, a adoção de pré-fabricação para agilizar processos e a escolha de materiais com menor impacto ambiental (evitando o Imposto Seletivo, o “imposto do pecado”) também são estratégias relevantes.
Custos com licenças, projetos arquitetônicos e complementares, seguros, taxas e outros encargos burocráticos também devem ser considerados. A falta de planejamento nessas áreas pode gerar atrasos e custos adicionais inesperados.
O preço final: um reflexo de múltiplos fatores
A interação entre materiais, mão de obra, impostos e despesas indiretas definirá o custo final da construção em 2026. Estimativas iniciais apontam para um encarecimento de até 20% no custo das obras em alguns cenários, segundo a BSSP Consulting, embora a média do impacto na etapa de “execução da obra” possa girar em torno de 4% para uma construtora típica.
A não cumulatividade, embora positiva para insumos industriais (-4% em cimento, aço e cerâmica), é contrabalanceada pelo aumento na execução da obra (+4%) e pelo impacto da mão de obra. Isso resulta em um custo líquido maior para construtoras, que tende a ser repassado ao consumidor final via preços de imóveis mais altos.
Empreendimentos populares, como os enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, devem sentir um encarecimento maior, estimado entre 10% e 20%, enquanto o segmento de luxo, com maior capacidade de aproveitamento de créditos, deve observar um aumento menor, na ordem de 5% a 10%.
O cenário exige das construtoras uma adaptação institucional e um planejamento antecipado. A revisão do mix de fornecedores, a gestão estratégica de créditos tributários e a modernização dos sistemas de gestão deixam de ser opcionais para se tornarem imperativos estratégicos. Empresas que priorizarem a organização e a visão analítica das novas regras estarão em posição de vantagem, convertendo a complexidade do novo sistema em inteligência de mercado e, consequentemente, em um custo mais controlado para a construção de casas em 2026.