Nas últimas décadas, temos observado uma mudança significativa no mercado imobiliário: os apartamentos estão, em média, cada vez menores. Essa tendência, que pode parecer um mero detalhe na paisagem urbana, reflete transformações profundas na sociedade, na economia e no próprio modo de viver das pessoas. Mas quais são os fatores que impulsionam essa redução no tamanho dos imóveis?
A resposta curta é multifacetada, envolvendo desde pressões econômicas e novas políticas urbanas até alterações no perfil demográfico e nas prioridades de estilo de vida. Vamos desvendar os motivos que levam as construtoras a oferecer unidades mais compactas e por que elas se tornam cada vez mais populares entre os compradores.
A pressão econômica e o custo do terreno
Um dos principais motores por trás da diminuição do tamanho dos apartamentos é o custo elevado dos terrenos, especialmente em grandes centros urbanos. Conforme aponta Alberto Ajzental, professor da FGV e especialista no setor imobiliário, o Plano Diretor de municípios como São Paulo, a partir de 2014, passou a estimular a construção de edifícios em regiões com acesso facilitado a transporte público. Essa diretriz, embora benéfica para a mobilidade urbana, elevou o preço dos terrenos em áreas valorizadas.
“Como o produto ficou mais caro, os apartamentos diminuem para caber no bolso das pessoas”, explica Ajzental. Essa lógica simples explica a necessidade de otimizar o espaço para tornar o imóvel acessível a um público maior. Desde 2015, em São Paulo, por exemplo, prédios altos só podem ser edificados próximos a estações de metrô ou terminais de ônibus, enquanto em áreas mais afastadas o limite de andares é menor. Essa regulação, ao concentrar o adensamento em áreas específicas, intensifica a valorização do solo nessas regiões, tornando a construção de unidades menores uma estratégia mais viável financeiramente.
Dados do Secovi-SP indicam que, em pouco mais de uma década, o tamanho médio dos novos apartamentos em São Paulo encolheu 27%. Em particular, as unidades com apenas um dormitório foram as mais afetadas, passando de uma média de 55,7 metros quadrados em 2009 para 33,2 metros quadrados em julho de 2019, uma redução de 40%. Essa queda acentuada demonstra como a necessidade de ajustar o preço final do imóvel à capacidade de compra do consumidor tem moldado o mercado.
Mudanças socioculturais e o novo estilo de vida
Além das razões econômicas, novos padrões socioculturais e mudanças no estilo de vida também desempenham um papel crucial na adoção de imóveis compactos. O arquiteto Guto Requena, autor do livro “Habitar Híbrido: Subjetividades e Arquitetura do Lar na Era Digital”, observa que a onda dos compactos vem ao encontro de uma mudança de comportamento: as pessoas hoje trocam de casa com mais frequência e tendem a acumular menos bens materiais.
Os apartamentos compactos atraem, especialmente, jovens com até 35 anos que buscam praticidade e priorizam a localização e a infraestrutura do bairro em detrimento de grandes metragens. Em vez de amplos espaços privativos, muitos desses empreendimentos oferecem áreas de integração e lazer compartilhadas, como terraços gourmet, cozinhas coletivas, academias e espaços de coworking. O engenheiro Cleber Oliveira, que reside em um apartamento de 30 metros quadrados em São Paulo, destaca a importância da localização e do acesso rápido ao transporte público como fatores determinantes para sua escolha, mesmo que isso signifique ter um guarda-roupa menor.
“É preciso planejar o estilo de vida. Você começa a pensar antes de comprar”, reflete Oliveira. Essa frase resume a nova mentalidade que acompanha os imóveis compactos: a necessidade de um planejamento consciente do espaço e das necessidades diárias. Muitos lançamentos modernos concretizam a tríade que define esse novo estilo de morar: ambientes compactos, espaços de serviço e lazer compartilhados, e estabelecimentos comerciais no térreo, que simplificam a rotina e aumentam a interação dos moradores com a cidade, como aponta Luiz Henrique Ceotto, da construtora Urbic.
O papel da demografia e das novas configurações familiares
As transformações demográficas também são um pilar fundamental para entender o encolhimento dos lares. O professor João Meyer, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, destaca a diminuição do tamanho da estrutura familiar como um fator relevante. Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) mostram que os domicílios unipessoais, compostos por uma única pessoa, cresceram significativamente. Em 2012, representavam 12,2% do total, e em 2023, alcançaram 18%, quase um em cada cinco lares no país.
Paralelamente, os domicílios compartilhados por famílias maiores diminuíram, passando de 68,3% para 65,9% no mesmo período. Essa mudança no perfil demográfico – com mais pessoas vivendo sozinhas, casais sem filhos ou com menos descendentes, e um número crescente de idosos – naturalmente demanda espaços menores. Um levantamento com dados do Banco Central e da Caixa Econômica Federal, citado pelo Jornal da USP, aponta um encolhimento de 12,75% na metragem média dos imóveis financiados desde 2018, reforçando essa tendência.
Políticas habitacionais e o mercado de investimento
Políticas públicas e a dinâmica do mercado de investimento também influenciam a oferta de imóveis compactos. Programas como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo, possibilitaram o acesso à moradia formal para populações de baixa renda, gerando um aumento na oferta de unidades menores, especialmente em regiões periféricas. A Lei de Habitação de Interesse Social (HIS), implementada em São Paulo a partir de 2017, incentivou a construção de moradias menores ao permitir áreas maiores para esses empreendimentos, atraindo construtoras.
Outro fator importante é a busca por imóveis como forma de investimento. Com a oscilação das taxas de juros, adquirir apartamentos compactos em localizações estratégicas para alugar se tornou uma estratégia atraente. A proximidade com centros comerciais, universidades e, principalmente, estações de metrô e terminais de ônibus, valoriza esses imóveis no mercado de locação. A Folha de S.Paulo noticiou que apartamentos compactos, com menos de 45 metros quadrados, correspondem a mais de 60% das vendas e lançamentos na capital paulista em determinados períodos, evidenciando sua popularidade tanto para moradia quanto para investimento.
Otimização de espaços e novas tendências de design
Internamente, os apartamentos compactos são projetados para maximizar a funcionalidade. Ambientes integrados, onde sala, cozinha e quarto se fundem, criam uma sensação de amplitude e flexibilidade. Soluções criativas, como divisórias móveis ou móveis multifuncionais – por exemplo, uma televisão em um suporte giratório que pode servir tanto à sala quanto ao quarto – tornam o espaço adaptável às diferentes necessidades do dia a dia.
As sacadas, que não são computáveis na metragem oficial, funcionam como uma extensão natural da sala, ampliando a área útil percebida. A neurociência aplicada à arquitetura também contribui para o design de interiores. Priscilla Bencke, especialista na área, recomenda o uso de espelhos, cores claras e linhas horizontais nas paredes para criar a ilusão de maior espaço e conforto em ambientes reduzidos. A forma como o layout é pensado, mesmo em poucos metros quadrados, pode influenciar o comportamento e o bem-estar dos moradores, incentivando hábitos mais organizados e funcionais.
O futuro dos lares compactos
A tendência de imóveis menores parece consolidada. Em São Paulo, apartamentos com menos de 40 m² chegam a ter o metro quadrado mais caro do que imóveis maiores, indicando uma alta demanda e valorização desses espaços compactos e bem localizados. A busca por praticidade, a otimização de custos, as mudanças demográficas e um novo estilo de vida, que prioriza experiências e mobilidade, continuam a moldar o mercado imobiliário.
Enquanto alguns criticam a configuração atual dos compactos, apontando que podem prejudicar atividades básicas do morar, outros veem neles uma oportunidade para retomar a noção de comunidade, através de áreas comuns bem planejadas e serviços compartilhados. O desafio reside em encontrar o equilíbrio entre a funcionalidade, o conforto e a criação de lares que realmente atendam às necessidades e aspirações de seus habitantes na era urbana contemporânea.