O eterno retorno do extrato registral no sistema imobiliário brasileiro sob nova ótica legal e regulatória
O extrato registral, figura histórica no direito imobiliário brasileiro, ressurge com a lei 14.382/22 como um componente central do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). A sua reintrodução, no entanto, reacende um debate antigo sobre sua real utilidade e o risco de substituir a análise jurídica do título, essencial para a segurança do sistema.
A discussão sobre a validade do extrato remonta ao século XIX, quando foi importado de matrizes francesas. Críticos como Lafayette e Lysippo Garcia já o consideravam um instrumento de pouca utilidade, destinado a ocupar espaço nos cartórios. Sua obsolescência aparente levou ao seu abandono com o Código Civil de 1916, mas a modernização registral o trouxe de volta.
Apesar das novas roupagens eletrônicas, a crítica à substituição do título pelo extrato persiste há mais de uma década. A análise remonta à comparação com os antigos “bordereaux” franceses, evidenciando que a estrutura básica retorna sob o discurso de economicidade e eficiência, conforme aponta o artigo do Migalhas.
A lei 14.382/22, ao introduzir o novo modelo de extratos, representa uma mudança de paradigma, inspirando-se em fontes como o “Notice Registration” da UNCITRAL. Contudo, essa inspiração é vista como uma adaptação que pode descaracterizar a tradição do sistema registral brasileiro, que tem sua base na análise de títulos, e não apenas em indicações eletrônicas.
A reforma legislativa, segundo a análise, buscou rebaixar o sistema de registro de imóveis de um modelo de inspiração romana para um mero registro de documentos ou indicações eletrônicas. Isso implicaria o esvaziamento da qualificação jurídica, função primordial do registrador, transformando-o em um validador passivo de dados.
No entanto, a Corregedoria Nacional de Justiça, por meio do Provimento 228/26, atuou para mitigar essa pretensão. O órgão regulador definiu o extrato como um instrumento auxiliar, destinado a subsidiar, e não substituir, a qualificação registral dos títulos.
O Provimento 228/26 estabelece que o extrato pode constituir base suficiente para o exame do título apenas nas hipóteses legalmente previstas, mantendo o título como objeto central da qualificação. Essa decisão converge com a tese de que o extrato pode acompanhar, mas não substituir o título, preservando a segurança jurídica.
A análise sugere que a compreensão adequada do sistema criado pela lei e pelo provimento pode conciliar a celeridade do trânsito de dados eletrônicos com a certeza do direito. Assim, o envio do extrato com o título se configura como uma solução inteligente, sem a necessidade de sacrificar a segurança jurídica em nome da racionalidade econômica.