Lá fora, usar o imóvel para captar capital é rotina. No Brasil, ainda é exceção
Enquanto em países como os Estados Unidos e o Reino Unido o uso do imóvel como ferramenta para captar capital é uma prática rotineira e consolidada, no Brasil essa modalidade ainda representa uma exceção. A diferença reside, principalmente, em um fator crucial: a falta de informação sobre o potencial do patrimônio imobiliário como fonte de liquidez. Nos EUA, as famílias fecharam 2025 com aproximadamente US$34 trilhões em valor livre de dívidas em seus imóveis, o chamado home equity, segundo o Federal Reserve. No Brasil, o crédito com garantia de imóvel movimentou cerca de R$10,9 bilhões em 2024, conforme dados da ABECIP (associação que representa as instituições de crédito imobiliário).
Essa disparidade não se explica apenas pela dimensão das economias, mas aponta para uma visão distinta sobre o papel do imóvel. Em mercados mais maduros, o bem deixa de ser visto unicamente como moradia ou herança para se tornar um ativo financeiro. Ele trabalha como garantia para levantar capital, reestruturar dívidas e financiar projetos, sem a necessidade de venda. O crédito com garantia de imóvel, ou home equity, permite ao proprietário oferecer o bem como segurança em troca de capital, em uma operação que envolve análise de crédito, avaliação do imóvel e registro. O proprietário mantém a posse e o uso do bem, que não é vendido.
O patrimônio existe, a liquidez, nem sempre
O Brasil possui um vasto patrimônio imobiliário, com famílias e empresários que acumularam bens sólidos ao longo de décadas. Contudo, muitos proprietários, apesar de terem patrimônio, enfrentam dificuldades de liquidez, especialmente quando a renda flutua mensalmente. O imóvel concentra um valor considerável, mas este fica “parado”, e a venda se apresenta como o único caminho conhecido para acessá-lo. O home equity muda essa perspectiva, transformando o imóvel em garantia para disponibilizar capital, mantendo o bem com a família.
Crescimento promissor, mas com lacunas
O mercado de crédito com garantia de imóvel no Brasil tem demonstrado um crescimento notável. Somente no primeiro trimestre de 2026, as concessões atingiram R$3,166 bilhões, um aumento de 25,83% em relação ao mesmo período do ano anterior e um recorde na série histórica da ABECIP. Esse avanço é impulsionado pela capacidade do home equity de oferecer valores mais altos, prazos mais longos e parcelas compatíveis com o fluxo de caixa, em função da redução do risco para quem empresta.
Apesar do potencial, o crescimento ainda é limitado pela falta de conhecimento. Segundo a ABECIP, 8 em cada 10 pessoas desconhecem a possibilidade de usar o imóvel como garantia. Esse desconhecimento leva muitos a optarem por linhas de crédito mais acessíveis e imediatas, como o limite pré-aprovado, cartão de crédito e cheque especial, que frequentemente apresentam juros significativamente mais altos. Em abril de 2026, os juros médios do rotativo do cartão de crédito superavam 430% ao ano, conforme dados do Banco Central.
A diferença entre contratar e estruturar um crédito
Operações de crédito com garantia de imóvel, como o home equity, exigem um processo mais elaborado. Envolvem a avaliação do bem, organização de documentos, análise de renda e definição de prazos, além da comparação de custos totais entre diferentes instituições financeiras. Essa complexidade, embora maior, faz mais sentido para quem busca valores substanciais e prazos extensos, condizentes com o patrimônio envolvido.
Há também um aspecto cultural: no Brasil, o crédito com garantia de imóvel é muitas vezes procurado como último recurso, quando outras opções já se esgotaram. Em mercados mais maduros, essa modalidade é integrada como parte de uma estratégia financeira planejada desde o início.
Segurança e regularização: o que dizem as leis
Uma dúvida comum é sobre a perda do imóvel. Quem oferece o bem como garantia não perde a casa enquanto o contrato estiver em dia. O proprietário mantém a posse e o uso normal do imóvel durante toda a operação. A propriedade plena só retorna ao seu nome após a quitação da dívida. A operação se dá por meio da alienação fiduciária, onde a propriedade é transferida temporariamente à instituição credora, com a posse mantida pelo cliente.
A perda do imóvel só ocorre em casos de inadimplência prolongada, sem renegociação da dívida, seguindo as regras legais. Por isso, é fundamental que o valor, o prazo e a parcela caibam na realidade financeira do contratante desde o início. A Avanti Open Banking, assessoria especializada em crédito estruturado, destaca que o risco maior reside na contratação de crédito sem análise adequada, diferentemente de estruturar uma operação financeira.
A legislação brasileira tem avançado para modernizar o uso de garantias. O Marco das Garantias (Lei nº 14.711/2023) e a Resolução CMN nº 5.197/2024, que permite usar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação, trouxeram mais segurança e agilidade ao mercado. Apesar do arcabouço legal moderno e do patrimônio imobiliário existente, a conversão de informação em decisão ainda é um desafio.
O papel da assessoria especializada
Para proprietários com alto patrimônio e renda mensal mais restrita, a falta de conhecimento sobre o home equity representa uma desvantagem dupla. Enquanto o crédito tradicional foca no contracheque, o crédito com garantia de imóvel considera o patrimônio na análise. Esse é o nicho onde a modalidade tende a prosperar.
Uma assessoria como a Avanti atua analisando o caso, comparando condições entre diversas instituições financeiras parceiras (bancos, fundos de crédito e securitizadoras) e conduzindo a operação do início ao fim, sem emprestar recursos próprios. Detalhes como a matrícula do imóvel, titularidade, renda, objetivo do capital, prazo e custo total são cruciais. A Avanti já estruturou mais de R$500 milhões em operações, com um crédito médio de R$600 mil por contrato, indicando uma atuação em operações de maior porte.
É importante notar que clientes com restrições ativas podem ser analisados. A restrição entra na avaliação do caso e pode influenciar o desenho da operação, mas não é um impeditivo automático. A análise considera a garantia, a finalidade e o histórico, e não apenas o cadastro isolado.
O que considerar antes de contratar
Ao cogitar o crédito com garantia de imóvel, quatro pontos merecem atenção:
- Objetivo do capital: Definir claramente para quê os recursos serão utilizados.
- Valor e documentação do imóvel: Ter em mãos informações precisas sobre o bem.
- Prazo e custo total da operação: Avaliar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui juros, tarifas e encargos, para entender o valor real da operação.
- Capacidade de pagamento: Certificar-se de que as parcelas cabem no orçamento a longo prazo.
Em suma, a diferença entre o Brasil e mercados externos reside na maturidade do uso do patrimônio. Lá fora, o imóvel é um capital ativo; no Brasil, ainda se busca superar o desconhecimento e o receio cultural para que essa ferramenta financeira seja plenamente utilizada, sem que o proprietário deixe de ter o controle do seu bem.