A convivência em condomínios residenciais pode, por vezes, se tornar um campo minado de conflitos. Dentre as diversas fontes de atrito, aquelas que envolvem animais de estimação se destacam, especialmente em períodos de maior circulação de pessoas, como férias. As regras sobre o uso de áreas comuns, controle de barulho e segurança geram dúvidas constantes entre tutores e síndicos. Mas afinal, até onde vão os direitos e deveres de cada um? O cerne da questão jurídica não reside na simples presença de um pet, mas sim no impacto que essa convivência pode gerar na segurança, no sossego e na saúde coletiva dos moradores.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um entendimento claro sobre o tema: a proibição genérica da presença de animais em unidades condominiais não é permitida sem um motivo justo e comprovado. O foco da discussão se deslocou para o comportamento do animal e a capacidade do tutor em mantê-lo sob controle, afastando a ideia de periculosidade presumida por raça. Isso significa que as regras estabelecidas pelo condomínio precisam ser objetivas, baseadas em fatos e não em suposições ou discriminação.
O que dizem as regras e a lei sobre animais em condomínio
O condomínio tem o direito de estabelecer normas para organizar a convivência entre pets e moradores, mas essas regras devem ser equilibradas e não abusivas. De acordo com Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, é totalmente legítimo que o condomínio exija o uso de guia e focinheira (quando aplicável e justificado pelo comportamento) nas áreas comuns. Além disso, podem ser definidas rotas de circulação ou elevadores preferenciais para animais, bem como horários específicos para o uso desses espaços, especialmente em momentos de menor fluxo.
No entanto, proibições totais da circulação de animais ou o veto de acesso a áreas comuns essenciais, sem uma justificativa concreta e legalmente amparada, são consideradas abusivas. A lei e a jurisprudência consolidada, como a do STJ, enfatizam que o que deve ser avaliado é o risco efetivo que o animal representa para a coletividade, e não sua espécie, porte ou raça.
A convenção do condomínio, que funciona como um contrato entre os moradores, é o documento onde essas regras são formalizadas. Conforme explica Fernanda Salvador, advogada com especialização em Direito Condominial, a convenção pode estabelecer normas para a convivência com animais, desde que estas não desrespeitem a lei e os direitos fundamentais, como o direito à propriedade e à dignidade (artigo 5º, XXII, da Constituição Federal).
Barulho, higiene e segurança: pontos sensíveis na convivência
As reclamações sobre barulho, em especial latidos excessivos, são uma das causas mais comuns de conflitos. Para que advertências e multas sejam válpidas, é fundamental que haja uma perturbação reiterada do sossego, devidamente comprovada e prevista nas normas internas do condomínio. Latidos esporádicos ou pontuais, que não causem incômodo significativo e contínuo, não devem ser motivo para punição.
O abuso ocorre quando há punição sem critério objetivo, baseada em reclamações isoladas ou sem uma apuração rigorosa dos fatos. O responsável pelo animal deve ser notificado e ter o direito de defesa garantido antes de qualquer penalidade.
Questões de higiene também são cruciais. Tutores são responsáveis por manter a limpeza das áreas comuns, recolhendo as fezes de seus animais imediatamente. O descarte inadequado de resíduos pode gerar multas e, mais importante, prejudicar a saúde e o bem-estar de todos os moradores.
A segurança é outro pilar fundamental. Em áreas comuns, o uso de guias é obrigatório para evitar que animais, mesmo os de pequeno porte, assustem ou causem acidentes com outras pessoas, especialmente crianças. Condomínios podem, e devem, estabelecer regras claras sobre a necessidade de condução dos pets por meio de guias em todos os espaços compartilhados.
O mito das “raças perigosas” e a responsabilidade do tutor
A discussão sobre “raças perigosas” é um tema que gera muita controvérsia, mas a legislação e a jurisprudência mais recentes têm afastado a ideia de periculosidade presumida por raça. Conforme aponta Fernando Alvarenga, não existe uma lista federal que autorize restrições automáticas baseadas apenas na raça do animal.
O critério juridicamente adequado é o comportamento individual do animal e a capacidade do tutor em mantê-lo sob controle. Isso significa que o foco deve estar na demonstração de risco efetivo, e não em preconceitos ou generalizações. Se um animal, independentemente da raça, demonstra comportamento agressivo ou oferece risco comprovado, o condomínio pode, com base em fatos objetivos, aplicar as medidas cabíveis, que podem incluir o uso de equipamentos de segurança específicos ou até mesmo restrições de acesso a determinadas áreas.
A responsabilidade primária recai sobre o tutor. Ele deve garantir que seu animal não cause transtornos, seja por latidos, sujeira ou comportamento que coloque em risco a segurança dos vizinhos. De acordo com a advogada Fernanda Salvador, as normas gerais nas convenções de condomínio costumam prever:
- Uso de coleira ou guia nas áreas comuns;
- Preferência por elevadores de serviço (quando houver);
- Horários de circulação em horários de menor fluxo;
- Cuidados com higiene e limpeza de resíduos;
- Reparação de danos causados pelos animais;
- Vedação de permanência em áreas de lazer coletivo como academias e playgrounds.
É importante ressaltar que regras genéricas e punições automáticas, como multar o tutor por deixar o animal sozinho por um determinado período, sem apuração prévia, não são válidas. Qualquer penalidade deve ser precedida de um processo que assegure ao morador o direito de defesa.
Como lidar com conflitos e manter a harmonia
A prevenção e o diálogo são as chaves para reduzir conflitos em condomínios. Síndicos e administradores têm um papel fundamental em reforçar as regras existentes, atuar com isonomia (tratando todos os moradores de forma igual) e priorizar a comunicação clara e transparente. A divulgação das normas condominiais, especialmente aquelas relacionadas à posse de animais, é um passo essencial.
Por outro lado, os tutores devem redobrar os cuidados com seus animais, especialmente em ambientes com maior circulação de pessoas e crianças. Isso inclui o uso constante da guia, atenção à higiene, controle de latidos e barulhos, e supervisão adequada. A cooperação e a empatia são fundamentais para uma convivência pacífica.
Quando surgem conflitos, a orientação é buscar a mediação e a comprovação dos fatos. Conforme destacado por Fernanda Salvador, o condomínio não pode multar ou punir sem uma apuração correta. As reclamações devem ser individualizadas, documentadas e baseadas em fatos concretos, seguindo o princípio da razoabilidade e o devido processo interno estabelecido pelo condomínio. Um registro formal de ocorrências é uma ferramenta importante para basear decisões.
Em resumo, a legislação atual protege o direito do morador de ter seu animal de estimação, desde que esse convívio não gere prejuízos reais ao sossego, à saúde ou à segurança dos demais. Regras claras, objetivas e aplicadas de forma proporcional, aliadas a um bom senso e comunicação entre todos os envolvidos, são o caminho mais seguro para evitar problemas judiciais e garantir um ambiente harmonioso para todos os moradores, com ou sem pets.