Comprar um imóvel é um marco financeiro significativo na vida da maioria dos brasileiros. No entanto, o sonho da casa própria muitas vezes vem acompanhado de custos que vão muito além do valor de entrada, surpreendendo até mesmo os compradores mais preparados. Em 2026, com as recentes alterações na legislação, entender esses custos adicionais é crucial para um planejamento financeiro eficaz e para evitar imprevistos. Este artigo detalha as despesas envolvidas no processo, desde impostos municipais até taxas de cartório e avaliação bancária, ajudando você a ter uma visão completa do investimento.
A verdade é que, além do preço anunciado, o comprador deve reservar uma quantia adicional que pode variar entre 5% a 8% do valor total do imóvel para cobrir as chamadas “taxas de fechamento”. Ignorar esses gastos é um erro comum que pode comprometer seriamente o orçamento. Vamos desmistificar o “custo invisível” da compra de um imóvel, explicando cada etapa e o que você precisa ter em mente antes de fechar negócio.
O quarteto fantástico das taxas na compra de imóveis
Ao adquirir um imóvel, especialmente através de financiamento, diversos custos são inerentes ao processo e devem ser considerados. Estes custos, embora por vezes ofuscados pelo valor principal do bem, são obrigatórios para a concretização da transferência de propriedade. Conhecer o “quarteto fantástico” das taxas é o primeiro passo para um planejamento financeiro seguro.
1. ITBI: o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado no momento da transferência de propriedade de um bem imóvel. Sem o pagamento desta taxa, a escritura não pode ser registrada em nome do comprador, impedindo a oficialização da compra. A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade, geralmente situando-se entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em 2026, a situação se tornou mais complexa com a sanção da Lei Complementar 227/2026, que permite às prefeituras utilizar um “Valor de Referência de Mercado” para o cálculo do imposto, que pode ser superior ao valor efetivamente pago na transação. Em casos como São Paulo e Cascavel, isso pode gerar um aumento de até 40% no custo do ITBI se não houver contestação técnica.
De acordo com a LARYA, o comprador deve reservar entre 5% a 8% do valor total do imóvel para custos de fechamento, sendo o ITBI uma das principais despesas.
É fundamental entender que o ITBI é sempre responsabilidade do comprador, e seu não pagamento impede a transferência legal da propriedade.
2. Registro do imóvel: a garantia da matrícula em seu nome
Após a quitação do ITBI e a emissão da escritura (ou do contrato de financiamento com força de escritura), o próximo passo crucial é o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este ato oficializa a transferência da posse e da propriedade, assegurando que o imóvel conste legalmente em seu nome na matrícula. O ditado “quem não registra, não é dono” é a mais pura verdade neste contexto. O custo do registro é tabelado por lei estadual e, em média, representa cerca de 1% do valor do imóvel. Portanto, para um imóvel de R$ 500.000, este custo pode girar em torno de R$ 5.000.
3. Escritura pública: formalizando o acordo (quando aplicável)
A Escritura Pública é o documento formal que oficializa a compra e venda, lavrado em um Cartório de Notas. Ela é essencialmente o contrato que comprova o acordo entre as partes. No entanto, esta taxa só é aplicável para compras realizadas à vista. Para quem opta pelo financiamento imobiliário, o contrato emitido pelo banco possui força de Escritura Pública, conforme a Lei 4.380/64. Isso significa uma economia de até 1,5% do valor do imóvel, já que essa taxa específica não será cobrada.
4. Taxas bancárias: avaliação e formalização do crédito
Ao contratar um financiamento imobiliário, o banco precisa garantir que o valor solicitado para o empréstimo seja compatível com o valor de mercado do imóvel e que este esteja em condições de habitabilidade. Para isso, é realizada uma vistoria técnica por um engenheiro credenciado. O custo desta avaliação, que pode variar entre R$ 3.100 (Caixa) a R$ 4.000 (outros bancos como Itaú e Bradesco), é geralmente descontado no momento da contratação do crédito ou adicionado ao valor total financiado. Essa taxa é um custo inerente ao processo de obtenção de crédito imobiliário.
Simulação real: quanto você precisa ter além da entrada?
Para ilustrar os custos adicionais, consideremos um imóvel de R$ 500.000 em um cenário similar ao de São Paulo ou Rio de Janeiro, onde o ITBI é de 3%. Os valores são estimativas e podem variar:
- ITBI (3%): R$ 15.000
- Registro do Imóvel (estimativa de 1%): R$ 5.000
- Taxa de Avaliação do Banco: R$ 3.500
- Total Extra Estimado: R$ 23.500
Portanto, para um imóvel de R$ 500.000, você precisaria ter aproximadamente R$ 23.500 disponíveis além do valor da entrada e dos custos de financiamento. Isso representa cerca de 4,7% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 1.000.000, esse montante subiria para R$ 43.500.
O impacto da taxa Selic e o poder de compra
Em 2026, a Taxa Selic estabilizada em 15% encarece o custo do dinheiro. Pagar os custos de cartório e impostos à vista pode significar descapitalizar uma reserva que poderia estar gerando bons rendimentos. Por isso, é crucial analisar o impacto dos juros no longo prazo. Uma análise detalhada sobre a Taxa Selic no mercado imobiliário pode ajudar a decidir se vale a pena usar reservas ou tentar incluir esses custos no financiamento.
Financiando os custos adicionais: é possível?
Se a sua reserva financeira está comprometida após dar a entrada no imóvel, existe a possibilidade de financiar alguns desses custos adicionais. Bancos como Itaú, Santander e Bradesco geralmente permitem a inclusão de até 5% do valor total do imóvel para cobrir despesas como ITBI e registro. A Caixa Econômica Federal, historicamente mais restritiva, pode permitir essa inclusão em linhas de crédito específicas, dependendo da gerência e das condições da época.
Direitos e descontos na compra do primeiro imóvel
Uma informação valiosa para quem está comprando o primeiro imóvel é o desconto de 50% nas taxas de Registro e Escritura, garantido pela Lei Federal 6.015/73 (Art. 290), para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Esse benefício pode representar uma economia de até R$ 3.000. Para obtê-lo, é necessário solicitar formalmente ao cartório e apresentar uma declaração de “Primeira Aquisição” ao dar entrada na documentação. É um direito que não é concedido automaticamente e exige proatividade do comprador.
O impacto da tabela de amortização no seu orçamento
Além das taxas de cartório e impostos, a escolha do sistema de amortização para o seu financiamento (SAC ou Price) impacta diretamente o seu fluxo de caixa mensal. Compreender a diferença entre parcelas decrescentes (SAC) e parcelas fixas (Price) é vital para garantir que o pagamento das prestações não comprometa outras despesas essenciais, como condomínio e IPTU.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais são as taxas para comprar um imóvel?
As taxas principais incluem o ITBI (cerca de 3%), o Registro em Cartório (cerca de 1%), a Escritura Pública (cerca de 1,5%, se pago à vista) e as taxas de avaliação bancária. O financiamento imobiliário pode substituir a escritura, isentando essa taxa.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Por lei e prática de mercado, o ITBI é de responsabilidade exclusiva do comprador. O pagamento é uma condição obrigatória para a transferência oficial da propriedade.
Qual o valor da escritura de um imóvel de 500 mil?
Se a compra for à vista, a escritura custa, em média, entre R$ 7.000 e R$ 9.000, com valores tabelados por estado. Para compras financiadas, o contrato bancário substitui a escritura, e este custo é evitado.
Planejar os custos adicionais na compra de um imóvel é tão importante quanto juntar o valor da entrada. Ao entender e calcular o ITBI, as taxas de registro, a escritura (quando aplicável) e os custos bancários, você se prepara para uma transação mais segura e tranquila, evitando surpresas financeiras desagradáveis e garantindo que o sonho da casa própria se concretize sem dores de cabeça.