Impostos na compra de um imóvel: o que você precisa saber
Ao dar o primeiro passo rumo à aquisição de um imóvel, é essencial estar ciente de que, além do valor de compra acordado, existem obrigações tributárias que incidem sobre a transação. O principal imposto a ser considerado é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Trata-se de uma taxa municipal, cuja alíquota varia de acordo com a cidade onde o imóvel está localizado. Em grandes centros como São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, a taxa geralmente se fixa em 3% sobre o valor de venda ou o valor venal do imóvel – o que for maior.
O cálculo do ITBI é direto: Valor do imóvel × Alíquota do município. Por exemplo, para um imóvel avaliado em R$ 500.000, com uma alíquota de 3%, o ITBI seria de R$ 15.000. É crucial verificar na prefeitura de sua cidade qual a alíquota vigente e como o valor venal é determinado para obter um cálculo preciso. Este imposto é um dos primeiros a serem quitados após a negociação ser formalizada.
Em áreas específicas, como terrenos localizados em regiões de marinha (próximos ao litoral ou margens de rios navegáveis), pode haver a incidência de outra taxa chamada laudêmio. Essa cobrança é feita pela União e pode corresponder a 5% do valor do imóvel ou do valor venal. É importante se informar sobre essa possibilidade antes de fechar negócio, pois representa um custo adicional significativo.
Custos com cartório: escritura e registro
A formalização da transferência de propriedade de um imóvel envolve, necessariamente, custos com cartórios. Se a compra for realizada à vista, a lavratura de uma escritura pública em um cartório de notas é obrigatória. O valor dessa escritura é tabelado por estado e varia conforme o valor do imóvel. Em 2024, por exemplo, em São Paulo, para imóveis de até R$ 500.000, o custo aproximava-se de R$ 4.300, com valores crescentes para bens de maior valor.
Quando um imóvel é adquirido por meio de financiamento bancário, o próprio contrato de financiamento muitas vezes dispensa a necessidade de uma escritura pública separada, servindo como documento hábil para o registro. Contudo, a escritura é fundamental para compras realizadas diretamente entre as partes, sem intermediação de crédito imobiliário.
Paralelamente à escritura, o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é uma etapa indispensável para que a transferência da propriedade seja legalmente consolidada e para que você, de fato, se torne o proprietário legalmente reconhecido. Assim como a escritura, o custo do registro é tabelado por estado e também está atrelado ao valor do imóvel. Em São Paulo, para um imóvel de R$ 500.000, este custo pode rondar os R$ 2.700. A diferença entre escritura e registro reside no momento e na finalidade: a escritura formaliza o acordo de vontades e a venda, enquanto o registro efetiva a mudança de titularidade perante a lei e terceiros.
Taxas de financiamento e comissão de corretagem
Para quem opta pelo financiamento imobiliário, a lista de despesas extras se expande. Além dos juros e encargos financeiros inerentes ao empréstimo, bancos costumam cobrar taxas específicas. Entre elas, destacam-se a taxa de avaliação do imóvel, que o banco utiliza para determinar o valor de mercado e o risco da operação, e a taxa de administração, que cobre os custos operacionais do banco para gerenciar o contrato de financiamento, podendo ser cobrada mensalmente.
Outro custo comum, especialmente em negociações intermediadas por profissionais, é a comissão de corretagem. Essa taxa é paga ao corretor ou à imobiliária pela intermediação da venda e, no Brasil, tradicionalmente varia em torno de 6% sobre o valor total do imóvel. É importante que este valor esteja claramente detalhado no contrato de compra e venda, pois representa um desembolso considerável. Por exemplo, para um imóvel de R$ 500.000, a comissão poderia chegar a R$ 30.000. É uma taxa que, em alguns casos, pode ser negociada.
Outros custos a considerar
Além dos impostos, taxas de cartório e custos de financiamento, existem outras despesas que, embora não sejam impostos diretos, são essenciais no processo de se tornar proprietário de um imóvel. O custo de mudança, por exemplo, pode ser subestimado. Planejar a logística e o transporte dos seus pertences é um item a ser adicionado ao orçamento.
Pequenas reformas e decorações também costumam surgir. Mesmo que o imóvel esteja em boas condições, muitas vezes o novo morador deseja personalizá-lo com pequenas obras, pintura ou novas mobílias. Esses gastos, embora não obrigatórios, são comuns e devem ser antecipados. Um planejamento financeiro detalhado deve incluir uma margem para esses imprevistos e desejos de personalização.
Em resumo, a compra de um imóvel vai muito além do valor da entrada. A somatória de impostos como o ITBI, as despesas com escritura e registro em cartório, possíveis taxas de financiamento e comissão de corretagem, além de custos com mudança e reformas, pode elevar o desembolso total. Conforme a Exame, esses gastos adicionais podem representar uma parcela significativa do valor final do imóvel, e se planejar para eles é crucial para uma aquisição tranquila e bem-sucedida.
Para garantir que você esteja totalmente preparado, é recomendável fazer uma simulação detalhada de todos esses custos antes de fechar qualquer negócio. Consultar um profissional do mercado imobiliário ou um advogado especializado pode oferecer um panorama ainda mais claro e seguro sobre as despesas envolvidas na sua compra específica, permitindo que você aproveite a realização do seu sonho com a tranquilidade financeira que ele merece.